Apartamento em Cond Esmeralda Ville, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel em questão é um apartamento na Rua Hermógenes, Guaratiba, com uma área total de 69,01m² e valor de avaliação de R$135.000,00. O lance inicial para a arrematação está estabelecido em R$78.201,87. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencialmente lucrativa. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta vários ônus, incluindo hipoteca e alienação fiduciária, que podem impactar negativamente o retorno sobre o investimento (ROI). A classificação de risco é **Médio**. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação e o lance inicial é de R$56.798,13. - **Estimativa de Custos Ocultos**: Os custos ocultos podem incluir débitos hipotecários (R$7.823.877,04) e encargos vencidos e não pagos referentes à alienação fiduciária (R$144.000,00). Além disso, há o custo de regularização registral do empreendimento pendente. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está localizado na região de Guaratiba, que é uma área residencial com demanda por propriedades. No entanto, a situação jurídica pode dificultar a liquidez imediata e aumentar os custos operacionais. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Hipoteca em 1º grau: R$7.823.877,04 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) - Alienação fiduciária: R$144.000,00 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível realizar uma avaliação física detalhada. - **Impacto da Localização**: Guaratiba é uma área residencial com demanda por propriedades, o que pode aumentar o valor de mercado. No entanto, a regularização registral pendente e os ônus podem impactar negativamente o valor de venda. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação atual dos débitos e hipotecas. - Avaliar o custo de regularização registral pendente. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "452265", "cartorio": "AV. NILO PEÇANHA, 12-6º ANDAR"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Hermógenes (Professor de loga) nº 117, Guaratiba", "bairro": null, "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 69.01, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, baseada exclusivamente nos dados fornecidos. A recomendação é de diligência adicional para garantir a viabilidade da arrematação e avaliar os custos reais associados ao investimento.