Apartamento em Vitta Valentina, Ribeirao Preto/SP

### Relatório Técnico e Comercial para Leilão de Imóveis #### 1. Resumo Executivo O imóvel em análise é um apartamento na torre 1, bloco B do empreendimento Vitta Valentina, localizado na rua Tito Bonagamba, Ribeirão Preto/SP. A avaliação do imóvel é de R$ 145.000,00, com lance inicial de R$ 84.892,14 em ambas as praiças. A situação jurídica apresenta hipoteca cancelada e alienação fiduciária ativa. O risco classificado é Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: R$ 60.107,86 (Avaliação - Lance Inicial) - **Estimativa de Custos Ocultos**: - Hipoteca cancelada: R$ 80.451,50 - Alienação fiduciária: R$ 93.750,00 - Total custos ocultos estimados: R$ 174.201,50 - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel se encontra em uma área residencial, o que sugere um potencial para geração de renda através do aluguel. No entanto, a liquidez pode ser afetada pela situação jurídica atual. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados**: - Hipoteca cancelada: R$ 21.882.807,63 (valor proporcional: R$ 80.451,50) - Alienação fiduciária ativa: R$ 93.750,00 - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico. - **Impacto da Localização e Zoneamento**: A localização na rua Tito Bonagamba, em Ribeirão Preto, sugere um bom potencial de valorização. No entanto, a falta de detalhes sobre o estado do imóvel pode afetar a percepção do investidor. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: Exige Diligência Adicional - **Próximos Passos Sugeridos**: - Solicitar uma avaliação técnica completa do estado do imóvel. - Realizar uma pesquisa mais detalhada sobre a demanda residencial na região. - Verificar se há possibilidade de negociação com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para reduzir os custos ocultos. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "195.919", "cartorio": "COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO - SP"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "rua Tito Bonagamba nº 350", "bairro": null, "cidade": "Ribeirão Preto", "estado": "SP", "area_m2": 89.349, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```