Terreno em Lot Cidade Modelo, Vitoria da Conquista/BA

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel em questão é um lote de terreno localizado na Rua Desembargador Mármore Neto, Bairro Bateias, Vitória da Conquista/BA, com uma área total de 200 m². O valor de avaliação do imóvel é de R$ 510.000,00, e o lance inicial para a arrematação no leilão é de R$ 272.800,50. A análise financeira revela um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, indicando uma oportunidade potencialmente lucrativa. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta vários ônus e dívidas que precisam ser avaliados cuidadosamente para evitar riscos. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** A diferença entre o valor de avaliação (R$ 510.000,00) e o lance inicial (R$ 272.800,50) é de R$ 237.199,50. - **Estimativa de Custos Ocultos:** O imóvel possui vários ônus e dívidas, incluindo uma hipoteca no valor de R$ 640.000,00 e uma alienação fiduciária garantida pela Caixa Econômica Federal. Além disso, há impostos pendentes que precisam ser pagos. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A região de Vitória da Conquista é considerada de desenvolvimento urbano crescente, o que pode aumentar a demanda por imóveis residenciais. No entanto, a liquidez do ativo será influenciada pela necessidade de cumprir os débitos pendentes. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus e Dívidas Explicitamente Citados:** - Hipoteca no valor de R$ 640.000,00 garantida pela Caixa Econômica Federal. - Alienação fiduciária garantida pela Caixa Econômica Federal. - Impostos pendentes que precisam ser pagos. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A integridade da análise está confiada nos dados estritamente apresentados. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização:** A localização no Bairro Bateias de Vitória da Conquista, uma área de desenvolvimento urbano crescente, pode aumentar o valor do imóvel se for utilizado para construção residencial. No entanto, a liquidez será influenciada pelos débitos pendentes. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação atual dos débitos pendentes e as possibilidades de pagamento ou refinanciamento. - Consultar especialistas em direito imobiliário para avaliar os riscos associados aos ônus existentes. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "123699", "cartorio": "CIRCUNSCRIÇÃO DE VITÓRIA DA CONQUISTA, CNM ESTADO DA BAHIA"}, "imovel": { "tipo": "TERRENO", "endereco": "Rua Desembargador Mármore Neto, S/N", "bairro": "Bateias", "cidade": "Vitória da Conquista", "estado": "BA", "area_m2": 200.0, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada do imóvel, considerando tanto os aspectos financeiros quanto jurídicos. A recomendação de exigir diligência adicional destaca a necessidade de uma avaliação mais profunda antes da arrematação para garantir que não haja riscos ocultos que possam comprometer o retorno sobre o investimento.