Apartamento em Residencial Vista Tropical, Salvador/BA

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado na Rua Geraldo Brasil, s/n - Cajazeiras XI, em Salvador/BA, com uma área total de 120,49m² e dois dormitórios. O valor de avaliação é de R$ 118.000,00, enquanto o lance inicial para arrematação é de R$ 62.568,39. A análise indica um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial de compra abaixo do valor mercado. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$ 118.000,00) e o lance inicial (R$ 62.568,39) é de R$ 55.431,61. - **Estimativa de Custos Ocultos:** Os custos ocultos podem incluir taxas de registro (aproximadamente 0,5% do valor da transação), corretores e outros encargos legais. Estima-se que esses custos possam chegar a R$ 6.257,31. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A região é considerada residencial, com potencial para geração de renda através do aluguel. No entanto, a liquidez imediata pode ser afetada pela situação jurídica atual. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - **Alienação Fiduciária em Garantia:** A propriedade está alienada fiduciariamente à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) no valor de R$86.800,74, com prazo de carência após a mora. - **Dívida FGTS:** O imóvel foi vendido por meio de financiamento FGTS, com um valor residual de R$30.159,00. - **Verificação de Integridade:** - Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, é necessário uma avaliação física para confirmar o estado atual. - **Impacto da Localização:** A região de Cajazeiras XI em Salvador/BA é residencial, com bom potencial de valorização e demanda por imóveis. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Recomendado para Arrematação **Próximos Passos Sugeridos:** 1. Realizar uma avaliação física do imóvel. 2. Conferir a situação atual da alienação fiduciária e FGTS. 3. Verificar a possibilidade de desalienar a propriedade fiduciariamente. ### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "186.520", "cartorio": "2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SALVADOR"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Geraldo Brasil, s/n - Cajazeiras XI", "bairro": null, "cidade": "Salvador", "estado": "BA", "area_m2": 120.49, "quartos": 2, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, baseada exclusivamente nos dados fornecidos. A recomendação final é de arrematação, considerando a oportunidade de compra abaixo da avaliação e o potencial de valorização na região.