Apartamento em Cond Estação Guanabara I, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel localizado na Avenida Canal do Rio Quitungo, no Rio de Janeiro, é uma propriedade em construção com área total de aproximadamente 20.354,79 m², incluindo terreno e prédio. O valor de avaliação é R$194.300,00, enquanto o lance inicial para a arrematação está fixado em R$117.437,54. A propriedade possui uma hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal e está passando por processos de urbanização e demolição. A classificação de risco é **Médio**. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação e o lance inicial é de R$76.862,46 (39,5%). - **Estimativa de Custos Ocultos**: - Hipoteca: R$10.774.617,27 - Alienação Fiduciária cancelada: R$141.920,80 - Outros custos potenciais (taxas de registro, corretores): Estimativa adicional de R$50.000,00 - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está em construção e possui um grande potencial para geração de renda uma vez concluído. No entanto, a liquidez atual é limitada devido à necessidade de finalização da obra. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Hipoteca: Ativa na Caixa Econômica Federal, valor total R$10.774.617,27. - Alienação Fiduciária Cancelada: A propriedade foi consolidada em nome da Caixa Econômica Federal devido à inadimplência do fiduciário. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. O imóvel não está sob penhora e não possui usufruto ativo. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: A descrição visual não está disponível, mas o imóvel é descrito como em construção. - **Impacto da Localização e Zoneamento**: A localização na Avenida Canal do Rio Quitungo, uma das principais avenidas do Rio de Janeiro, oferece um grande potencial de valorização. No entanto, a obra ainda está em andamento, o que pode impactar imediatamente a liquidez. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: **Exige Diligência Adicional** - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Investigar o andamento da obra e os custos restantes para sua conclusão. - Analisar a viabilidade de financiamento ou refinanciamento para a conclusão da obra. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "259927", "cartorio": "SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento em construção", "endereco": "Avenida Canal do Rio Quitungo, PAA 12.676, nº 500", "bairro": null, "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 20354.79, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": false, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```