Apartamento em Brasilandia, Sao Goncalo/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. **Resumo Executivo** O imóvel localizado em Travessa Laurô Soares, nº 85 Casa 03-Ap. 201, em São Gonçalo/RJ, apresenta uma avaliação de R$ 252.000,00 e um lance inicial de R$ 117.711,07 para ambas as praças do leilão. A análise jurídica revela que o imóvel está sob alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (CEF), com uma cédula de crédito imobiliário cancelada e a propriedade consolidada em favor da CEF. O risco associado é classificado como Médio. #### 2. **Análise Financeira e Comercial** - **Deságio**: A diferença entre o valor de avaliação (R$ 252.000,00) e o lance inicial (R$ 117.711,07) é de R$ 134.288,93. - **Custos Ocultos**: Os custos ocultos incluem a taxa de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que pode variar dependendo da localização e do valor do imóvel. A estimativa é de cerca de 1% do valor de venda, ou seja, R$ 2.520,00. - **Potencial de Liquidez**: O imóvel está em uma área urbana com bom potencial de liquidez. No entanto, a presença da CEF como proprietária consolidada pode impactar negativamente o preço de venda. #### 3. **Análise da Matrícula e Situação Jurídica** - **Ônus**: O imóvel está sob alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (CEF). - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além daquelas explicitamente listadas na matrícula. #### 4. **Avaliação Física e Mercadológica** - **Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização**: A localização em uma zona urbana de São Gonçalo/RJ sugere um bom potencial de valorização e demanda residencial. #### 5. **Veredito do Consultor** **Recomendação Final**: Exige Diligência Adicional - **Próximos Passos Sugeridos**: Realizar uma avaliação física mais detalhada, buscar informações sobre a qualidade dos imóveis na região e verificar se há oportunidades de venda com desconto para mitigar o impacto da alienação fiduciária. ### 6. **Dados Extraídos (JSON)** ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "34033", "cartorio": "2º OFÍCIO DE JUSTIÇA"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Travessa Laurô Soares, nº 85 Casa 03-Ap. 201", "bairro": null, "cidade": "São Gonçalo", "estado": "RJ", "area_m2": null, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```