Apartamento em Condominio Parque Alvorada, Araras/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão --- #### **1. Resumo Executivo** O imóvel é uma unidade condominial autônoma localizada no Condomínio Parque Alvorada, em Araras/SP, com 94,65 m² de área total e dois dormitórios. A avaliação do bem é de R$ 145.000,00, enquanto o lance inicial para as duas praiças é de R$ 84.892,14. O imóvel está fiduciariamente alienado à Caixa Econômica Federal e possui débitos diversos. **Classificação de Risco:** Médio --- #### **2. Análise Financeira e Comercial** - **Deságio (Diferença entre Valor de Avaliação e Lance Inicial):** - Deságio = Valor de Avaliação - Lance Inicial - Deságio = R$ 145.000,00 - R$ 84.892,14 = R$ 60.107,86 - **Estimativa de Custos Ocultos:** - Baseado nos débitos listados na matrícula: - Estado: R$ 332,73 - Fazenda: R$ 94,55 - Registro Civil: R$ 8,60 - Tribunal de Justiça: R$ 233,30 - Ministério Público: R$ 15,96 - Município: R$ 13,30 - Total de Débitos = R$ 707,44 - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** - A região de Araras é considerada uma área residencial com boa liquidez imobiliária. O Condomínio Parque Alvorada tem bom histórico e infraestrutura, o que pode aumentar a atratividade do imóvel para futuros compradores. --- #### **3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica** - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados:** - Alienação Fiduciária à Caixa Econômica Federal - Débitos diversos (Estado, Fazenda, Registro Civil, Tribunal de Justiça, Ministério Público e Município) - **Verificação de Integridade:** - Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos débitos explicitamente listados na matrícula. --- #### **4. Avaliação Física e Mercadológica** - **Análise do Estado do Imóvel:** - Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação detalhada do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização e Tipo de Zoneamento/Região:** - A localização no Condomínio Parque Alvorada, com frente para a Avenida Augusta Viola da Costa, é estratégica. A região é residencial e tem boa infraestrutura, o que pode aumentar o valor do imóvel. --- #### **5. Veredito do Consultor** - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional - Justificativa: Embora a oportunidade apresente um deságio significativo e possua débitos, a localização estratégica e o histórico do condomínio sugerem potencial de valorização. No entanto, é necessário realizar uma diligência adicional para confirmar o estado físico do imóvel e avaliar os custos reais de restituição dos débitos. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma visita ao local para avaliar fisicamente o estado do imóvel. - Consultar um especialista em direito imobiliário para entender melhor as implicações da alienação fiduciária e dos débitos listados. - Analisar a situação financeira da Caixa Econômica Federal para entender se há possibilidade de restituição dos débitos. --- #### **6. Dados Extraídos (JSON)** ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "57284", "cartorio": "LIVRO Nº 2 COMARCA DE ARARAS - ESTADO DE SÃO PAULO"}, "imovel": { "tipo": "Unidade Condominial Autônoma", "endereco": "Avenida Augusta Viola da Costa, nº 896, Parque Alvorada", "bairro": null, "cidade": "Araras", "estado": "SP", "area_m2": 94.65, "quartos": 2, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação de exigir diligência adicional visa garantir uma tomada de decisão mais informada antes da arrematação.