Apartamento em Res Caminho do Horto, Sao Vicente/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão --- #### 1. **Resumo Executivo** O imóvel é um apartamento localizado na Vila Voturúá, São Vicente/SP, com uma área útil de 35,45 m² e uma avaliação de R$201.000,00. O lance inicial para a arrematação está fixado em R$121.487,11. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, sugerindo potencial para negociação. No entanto, a presença de uma hipoteca fiduciária no valor de R$190.000,00 adiciona risco à transação. **Classificação de Risco: Médio** --- #### 2. **Análise Financeira e Comercial** - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação (R$201.000,00) e o lance inicial (R$121.487,11) é de R$79.512,89. - **Estimativa de Custos Ocultos**: A hipoteca fiduciária no valor de R$190.000,00 deve ser considerada como um custo significativo. Além disso, pode haver outros encargos e despesas relacionadas à transmissão do imóvel. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: A região da Vila Voturúá em São Vicente é conhecida por sua proximidade com a Praia de São Vicente, o que pode aumentar o potencial de aluguel e valorização do imóvel. No entanto, a presença da hipoteca fiduciária limita significativamente essa liquidez. --- #### 3. **Análise da Matrícula e Situação Jurídica** - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados**: - Hipoteca Fiduciária: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, valor de R$190.000,00. - ITBI (Imposto sobre Transmissão Intervivos): Valor não especificado, mas consta na ficha de registro. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A hipoteca fiduciária é o único ônus mencionado. --- #### 4. **Avaliação Física e Mercadológica** - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização**: A Vila Voturúá, localizada próxima à Praia de São Vicente, oferece um bom potencial de valorização e aluguel. No entanto, a proximidade com a praia pode também aumentar os custos de manutenção e segurança. --- #### 5. **Veredito do Consultor** - **Recomendação Final**: **Exige Diligência Adicional**. - **Próximos Passos Sugeridos**: Realizar uma avaliação física completa do imóvel, verificar a situação atual da hipoteca fiduciária e pesquisar sobre possíveis custos adicionais relacionados à transmissão. Além disso, considerar a obtenção de um relatório de mercado para entender melhor o valorização potencial na região. --- #### 6. **Dados Extraídos (JSON)** ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "123612.2.0153352-28", "cartorio": "Neon Robenti da Costa"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Avenida Dona Anita Costa, nº 780, apto. 13", "bairro": "Vila Voturúá", "cidade": "São Vicente", "estado": "SP", "area_m2": 35.45, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, baseada exclusivamente nos dados fornecidos. A recomendação de exigir diligência adicional é para garantir que todos os riscos sejam adequadamente avaliados antes da arrematação.