Apartamento em Vale das Aguas, Nova Iguacu/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção localizado no bairro Cabuçu, Nova Iguaçu-RJ, com uma área construída privativa de 40,54m² e totalizando uma área da unidade de 100,9m². A avaliação do imóvel é de R$ 146.190,72, enquanto o lance inicial para a arrematação está estabelecido em R$ 83.449,52. O deságio entre a avaliação e o lance inicial é significativo, indicando uma oportunidade potencial de compra abaixo do valor mercado. A situação jurídica do imóvel apresenta um ônus hipotecário cancelado pela Caixa Econômica Federal, mas há uma consolidação da propriedade em nome da CEF após o prazo legal sem purgação de mora. A classificação de risco é considerada Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre a avaliação do imóvel (R$ 146.190,72) e o lance inicial (R$ 83.449,52) é de R$ 62.741,20. - **Estimativa de Custos Ocultos**: Os custos ocultos podem incluir taxas de registro, ITBI, IPTU e possíveis encargos bancários se a propriedade for financiada. A estimativa precisa desses custos não é possível com os dados fornecidos, mas eles devem ser considerados. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está localizado em uma área residencial (Vale das Águas), o que sugere um potencial para geração de renda através da locação. No entanto, a liquidez pode ser afetada pela necessidade de construção e entrega final do apartamento. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Hipoteca: Cancelada pela Caixa Econômica Federal. - Alienação Fiduciária: Ativa, com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL como fiduciária. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A consolidação da propriedade em nome da CEF após o prazo legal sem purgação de mora é um fator a ser considerado. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização**: A localização no bairro Cabuçu, Nova Iguaçu-RJ, em um grupo residencial chamado Vale das Águas, sugere proximidade a infraestruturas urbanas e serviços básicos. Isso pode aumentar o valor do imóvel após sua conclusão. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: Recomendado para Arrematação. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Obter informações atualizadas sobre a construção e o prazo de entrega final. - Verificar se há quaisquer pendências ou riscos adicionais não mencionados nos dados fornecidos. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "110184", "cartorio": "5º Oficio de Justiça de Nova Iguaçu-RJ"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Avenida Abílio Augusto Távora, 6.045", "bairro": "Cabuçu", "cidade": "Nova Iguaçu", "estado": "RJ", "area_m2": 100.9, "quartos": 2, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ```