Apartamento em Cond Lirio, Manaus/AM

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel em análise é um apartamento no Condomínio Lírio, localizado na Rua Mutum-do-Norte, nº 35, Tarumã-Açu, Manaus/AM. A avaliação do imóvel é de R$ 195.000,00, com lance inicial de R$ 117.860,63 em ambas as praças. O apartamento possui 2 quartos, uma sala de estar/jantar, um gabinete, dois banheiros e uma vaga de garagem. A situação jurídica indica que o imóvel está sob alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal - CEF. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre a avaliação do imóvel (R$ 195.000,00) e o lance inicial (R$ 117.860,63) é de R$ 77.139,37. - **Estimativa de Custos Ocultos:** Os custos ocultos incluem a quitação da guia de ITBI recolhida sobre a avaliação de R$ 165.411,90 e possíveis encargos de venda. A quitação do ITBI representa um custo adicional significativo. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está localizado em uma área residencial, o que sugere potencial para geração de renda através da locação. No entanto, a liquidez pode ser afetada pela situação jurídica atual. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados:** - Alienação Fiduciária para a Caixa Econômica Federal - CEF. - ITBI recolhido sobre a avaliação de R$ 165.411,90. - **Verificação de Integridade:** Não foram identificadas intimações ou pendências jurídicas não listadas nos dados fornecidos. A situação atual é claramente documentada e não há evidências de riscos ocultos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, a análise física do imóvel não pode ser realizada com precisão. - **Impacto da Localização:** A localização no Tarumã-Açu, uma área residencial de Manaus, é positiva para o valor e potencial de locação. No entanto, a falta de detalhes sobre o estado físico do imóvel limita a avaliação completa. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional **Próximos Passos Sugeridos:** - Solicitar uma visita física ao imóvel para avaliar seu estado. - Realizar uma pesquisa mais detalhada sobre a demanda de imóveis na região e condições locacionais. - Verificar se há outros encargos ou pendências não listados nos dados fornecidos. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "24562", "cartorio": "Cartório do Registro de Imóveis e Protesto de Letras"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Mutum-do-Norte, nº 35, Tarumã-Açu", "bairro": null, "cidade": "Manaus", "estado": "AM", "area_m2": 62.32, "quartos": 2, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal - CEF"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```