Apartamento em Viva Mais Realengo, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado no bairro Realengo, na cidade do Rio de Janeiro, com uma área privativa de 43,36m². A avaliação do imóvel é de R$193.000,00, e o lance inicial para as duas praiças é de R$78.047,06 cada. O imóvel está sob alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (CEF) em garantia de uma dívida de R$123.040,00. A intimação para quitar a dívida foi negativa e publicada nos editais do leilão. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação (R$193.000,00) e o lance inicial (R$78.047,06) é de R$114.952,94. - **Estimativa de Custos Ocultos**: Os custos ocultos incluem a dívida em garantia à CEF de R$123.040,00, além dos custos de leilão e possíveis encargos legais. A intimação negativa indica que houve tentativas de quitar a dívida, mas sem sucesso. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está localizado em um bairro residencial com potencial para geração de renda através do aluguel. No entanto, a liquidez pode ser afetada pela dívida pendente. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados**: - Alienação fiduciária à CEF em garantia de uma dívida de R$123.040,00. - Intimação negativa para quitar a dívida. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além das explicitamente mencionadas no texto fornecido. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização**: O bairro Realengo é residencial e tem potencial de valorização. No entanto, a localização pode ser influenciada pela dívida pendente. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional - **Próximos Passos Sugeridos**: Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel, verificar a situação atual da dívida com a CEF e obter informações adicionais sobre o histórico de pagamento. Além disso, considerar a possibilidade de contratar um advogado especializado em leilões para entender melhor as implicações legais. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "72231", "cartorio": "12º REGISTRO DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Hélio do Amaral, nº 164, bloco 09, apartamento 102", "bairro": "Realengo", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 43.36 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```