Casa em Vila Vivaldi, Sao Bernardo do Campo/SP

### Relatório Técnico e Comercial de Leilão de Imóveis #### 1. Resumo Executivo O imóvel situado na Rua 19, nº 19 da Vila Vivaldi, São Bernardo do Campo/SP, tem uma área total de 200m² e está avaliado em R$1.158.991,59. O lance inicial para a arrematação é de R$738.641,91. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial de compra abaixo do mercado. No entanto, a situação jurídica apresenta riscos, especialmente com a hipoteca ativa à Caixa Econômica Federal. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$1.158.991,59) e o lance inicial (R$738.641,91) é de R$420.350,68. - **Custos Ocultos:** A hipoteca ativa à Caixa Econômica Federal no valor de R$659.400,00 deve ser considerada como um custo significativo. Além disso, a indisponibilidade dos bens do proprietário em dois processos judiciais pode indicar riscos adicionais. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A região é bem desenvolvida e tem uma demanda por imóveis residenciais. O potencial de liquidez está presente, mas depende da resolução dos processos judiciais. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus:** - Hipoteca: Ativa à Caixa Econômica Federal no valor de R$659.400,00. - Indisponibilidade dos bens em dois processos judiciais: - Processo nº 10011256720175020435 (Tribunal Superior do Trabalho). - Processo nº 10002377020185020433 (Tribunal Regional do Trabalho da 2º Região/SP). - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência não listada foi presumida. As informações fornecidas são estritamente baseadas nos dados apresentados. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, a avaliação física é limitada. No entanto, o imóvel tem uma área de 200m², o que é considerado adequado para residencial. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** A Vila Vivaldi é uma região bem desenvolvida em São Bernardo do Campo, com proximidade a infraestruturas urbanas. Isso pode aumentar o valor de mercado do imóvel. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma visita ao local para avaliação física mais detalhada. - Investigar a situação dos processos judiciais e as possíveis resoluções. - Consultar um especialista em direito imobiliário para entender melhor os riscos associados à hipoteca e aos processos judiciais. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "16600", "cartorio": "1º Cartório de Registro de Imóveis"}, "imovel": { "tipo": "terreno residencial", "endereco": "Rua 19, nº 19", "bairro": "Vila Vivaldi", "cidade": "São Bernardo do Campo", "estado": "SP", "area_m2": 200.0, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, destacando os pontos positivos e negativos para a arrematação. A recomendação de diligência adicional é baseada na necessidade de entender melhor a situação jurídica e o estado físico do imóvel antes de tomar uma decisão final.