Apartamento em Vila Ema, Sao Paulo/SP

### Relatório Técnico e Comercial para Análise de Arrematação #### 1. Resumo Executivo O imóvel em questão é um apartamento em construção localizado na Avenida Vila Ema, no bairro de Vila Prudente, São Paulo/SP. O lance inicial para a arrematação está fixado em R$237.450,95. A situação jurídica do imóvel apresenta uma hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal e uma alienação fiduciária também à mesma instituição. Dada a falta de avaliação formal e a presença de ônus significativos, o risco associado é classificado como Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: Não disponível, pois não há uma avaliação formal do imóvel. - **Estimativa de Custos Ocultos**: - Hipoteca: R$12.257.506,06 (cancelada parcialmente). - Alienação Fiduciária: R$98.164,93 (devido ao FGTS/União Programa Minha Casa, Minha Vida). - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: - Dado que o imóvel é uma unidade autônoma em construção e tem destino para habitação de interesse social (HIS), a liquidez pode ser mais lenta. A renda potencial está associada à futura venda do apartamento após sua conclusão. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados**: - Hipoteca: R$12.257.506,06 (cancelada parcialmente). - Alienação Fiduciária: R$98.164,93. - **Verificação de Integridade**: - Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida ou inferida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: - O imóvel é uma unidade em construção, com área privativa coberta de 25,1400m², área comum (divisão não proporcional) de 10,4561m² e área total de 35,7093m². - **Impacto da Localização**: - A localização na Avenida Vila Ema, em um bairro residencial como Vila Prudente, sugere uma demanda relativamente estável para apartamentos de interesse social. No entanto, o valor do bem pode ser influenciado pela falta de avaliação formal. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Solicitar uma avaliação formal do imóvel. - Realizar uma análise mais detalhada da demanda local e dos preços de venda para unidades similares no mesmo bairro. - Verificar a possibilidade de obtenção de financiamento ou refinanciamento após a arrematação. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "282990", "cartorio": null}, "imovel": { "tipo": "Apartamento em construção", "endereco": "AVENIDA VILA EMA, N. 4125 Apto. 1106 HIS-2, VILA EMA, SAO PAULO/SP", "bairro": "Vila Prudente", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 35.7093, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, destacando os riscos e oportunidades associados à arrematação. A recomendação de exigir diligência adicional reflete a necessidade de informações adicionais para tomar uma decisão mais informada sobre a viabilidade da investição.