Apartamento em Solar do Oeste I, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção localizado no Bairro Iracema, na cidade de Rio de Janeiro. A avaliação do imóvel está em R$ 140.000,00, enquanto o lance inicial para arrematação é de R$ 81.964,82. A situação jurídica apresenta vários ônus e gravames, incluindo hipoteca ativa, alienação fiduciária e pendências judiciais. Com base nesses dados, a classificação de risco é **Alto**. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: A diferença entre o valor de avaliação (R$ 140.000,00) e o lance inicial (R$ 81.964,82) é de R$ 58.035,18. - **Estimativa de Custos Ocultos**: Os custos ocultos podem incluir encargos judiciais, honorários advocatícios e possíveis despesas com reparo ou manutenção do imóvel após a arrematação. A hipoteca ativa de R$ 6.447.854,64 e a alienação fiduciária de R$ 97.321,04 adicionam riscos financeiros significativos. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está em construção e não pode ser ocupado até sua conclusão. Após a entrega, o potencial de renda depende do mercado imobiliário local. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Hipoteca ativa à Caixa Econômica Federal no valor de R$ 6.447.854,64. - Alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal no valor de R$ 97.321,04. - Pendências judiciais relacionadas ao devedor original (Carlos Jose de Souza Peixoto). - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: A descrição visual não está disponível, mas o imóvel é um apartamento em construção com área privativa de 40,54m² e área total de 79,70m². - **Impacto da Localização**: O Bairro Iracema é uma região residencial de Rio de Janeiro, onde há demanda por imóveis residenciais. No entanto, o valor do bem pode ser afetado pela situação jurídica e pelos custos adicionais associados. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma diligência adicional para confirmar a situação jurídica atual e os custos associados. - Avaliar o mercado imobiliário local após a conclusão da construção. - Considerar a possibilidade de contratar um advogado especializado em imóveis para analisar os riscos legais. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "38839", "cartorio": "12º Registro de Imóveis do Av. Maria Teresa, nº 260 - Plaza Office"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Constituinte, nº 135", "bairro": "Iracema", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 40.54, "quartos": null, "vagas_garagem": 80 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```