Apartamento em Conquista Macaúba, Ribeirao Preto/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel em questão é um apartamento em fase de construção na Conquista Macaúba, localizado no bairro de Ribeirão Preto/SP. A avaliação do bem é de R$ 143.523,56, com lance inicial de R$ 84.027,73 em ambas as praiças. O deságio entre a avaliação e o lance inicial é significativo, indicando uma oportunidade potencial de compra. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta vários ônus e gravames que devem ser cuidadosamente avaliados. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$ 143.523,56) e o lance inicial (R$ 84.027,73) é de R$ 59.495,83. - **Estimativa de Custos Ocultos:** Baseado nos débitos informados na matrícula, os custos ocultos podem incluir: - Valor da dívida hipotecária quitada: R$ 67.325,85 - Valor da proporcionalidade do imóvel no financiamento: R$ 165.000,00 - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está em fase de construção e ainda não gerará renda imediata. A liquidez será possível apenas após a conclusão da obra e venda do apartamento. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados:** - **Hipoteca:** Cancelada em 25 de julho de 2022. - **Venda e Compra:** Realizada em 25 de julho de 2022 para Bianca Aparecida Macedo Rodrigues, por R$ 9.447,28. - **Alienação Fiduciária:** Concedida em 25 de julhou de 2022 à Caixa Econômica Federal, com garantia do pagamento da dívida de R$ 129.768,67. **Verificação de Integridade:** - Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida ou inferida além dos dados fornecidos na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** A descrição visual/foto não está disponível, mas o imóvel é um apartamento em fase de construção. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** Ribeirão Preto é uma cidade com boa infraestrutura e crescimento econômico, o que pode aumentar o valor do imóvel após a conclusão da obra. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Recomendado para Arrematação **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Investigar o andamento das obras e a previsão de conclusão. - Verificar a situação atual da Caixa Econômica Federal como fiduciária. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "206.665", "cartorio": "1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO - SP"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "rua Geraldo Rinhel Sobrinho nº 250", "bairro": null, "cidade": "Ribeirão Preto", "estado": "SP", "area_m2": 43.27, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos e a situação jurídica atual. A recomendação é baseada em uma análise cuidadosa dos riscos e oportunidades identificadas.