Apartamento em Vila Almeida, Sorocaba/SP

### Relatório Técnico e Comercial de Viabilidade de Arrematação #### 1. Resumo Executivo O imóvel localizado em Rua Professor Armando Rizzo, nº 440, Apto. 24, BL 02, PAV, Vila Almeida, Sorocaba/SP, é uma unidade residencial de 47,28 m² com área comum de 5,51 m² e vaga de garagem. O lance inicial para o leilão é R$ 147.056,43. A análise indica que a situação jurídica do imóvel está consolidada em nome da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), com débitos pendentes e hipoteca cancelada. O risco associado é classificado como Médio devido à situação jurídica complexa e ausência de avaliação. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: Não disponível, pois a avaliação do imóvel não foi informada. - **Estimativa de Custos Ocultos**: - Hipoteca cancelada: R$11.092.822,04 (recuperado). - ITBI na venda em leilão: Baseado no valor indicado de R$162.000,00, o ITBI seria aproximadamente R$17.261,84. - Custas e contribuições notariais: Não especificadas, mas podem variar entre R$500 a R$1.000. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: A região de Vila Almeida em Sorocaba é residencial, com bom potencial de liquidez. No entanto, a falta de avaliação precisa dificulta uma estimativa precisa da renda. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas**: - Hipoteca: Cancelada. - Alienação Fiduciária ativa em favor da CEF. - ITBI recolhido na venda para R$172.618,36. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, mas a área privativa de 47,28 m² é razoável para uma unidade residencial. - **Impacto da Localização**: Vila Almeida em Sorocaba é uma região residencial com boa proximidade às principais infraestruturas urbanas. O valor do bem pode ser influenciado pela qualidade dos serviços públicos e segurança. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Solicitar avaliação técnica completa do imóvel. - Realizar análise mais detalhada da situação jurídica atualizada, considerando possíveis pendências não listadas. - Consultar especialistas em direito imobiliário para entender completamente a situação fiduciária. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "111468.2.0201303-84", "cartorio": "Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba - SP"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Professor Armando Rizzo, nº 440, Apto. 24, BL 02, PAV", "bairro": "Vila Almeida", "cidade": "Sorocaba", "estado": "SP", "area_m2": 47.28, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise abrangente do imóvel, destacando pontos de atenção e sugerindo passos adicionais para garantir a viabilidade da arrematação.