Apartamento em Vila Palacios, Campinas/SP

### Relatório de Análise Técnica e Comercial para Leilão de Imóveis --- #### **1. Resumo Executivo** O imóvel em questão é um apartamento na Vila Palácios, Campinas/SP, com área total de 85,2 m² e localizado no 13º andar do Condomínio Reserva Amoreiras. O lance inicial para a arrematação está fixado em R$ 234.155,50. A situação jurídica apresenta uma hipoteca ativa da Caixa Econômica Federal (CEF) no valor de R$ 10.000.000,00, mas com uma cotação reduzida para R$ 89.285,71. A propriedade foi consolidada como propriedade plena em favor da CEF devido à mora dos devedores e não quitação da dívida fiduciária. **Classificação de Risco:** Médio --- #### **2. Análise Financeira e Comercial** - **Cálculo do Deságio:** - Valor de Avaliação: Não informado - Lance Inicial: R$ 234.155,50 - Deságio: Não possível calcular sem valor de avaliação - **Estimativa de Custos Ocultos:** - Hipoteca ativa da CEF: R$ 89.285,71 - Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV): R$ 278.706,40 - Total de Custos Ocultos estimado: R$ 368.042,11 - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** - Localização em uma área residencial de Campinas pode oferecer potencial para aluguel e venda futura. - No entanto, a presença da hipoteca ativa e do ônus de restrição de disponibilidade podem limitar a liquidez imediata. --- #### **3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica** - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca em favor da CEF no valor de R$ 10.000.000,00 (cotação reduzida para R$ 89.285,71) - Alienação Fiduciária em favor da CEF no valor de R$ 180.400,00 - Restrição de Disponibilidade decorrente da Lei nº 9.514/1997 - **Verificação de Integridade:** - Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida ou inferida além dos dados fornecidos. - A hipoteca e a alienação fiduciária estão ativas, mas com valores reduzidos em relação ao valor original. --- #### **4. Avaliação Física e Mercadológica** - **Análise do Estado do Imóvel:** - Descrição visual/foto: Não disponível - O imóvel é uma unidade autônoma (apartamento) em construção, localizado no 13º andar do Condomínio Reserva Amoreiras. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** - Vila Palácios é uma área residencial de Campinas, o que sugere um potencial de valorização e demanda por imóveis na região. - A localização no 13º andar pode influenciar a valorização do apartamento, dependendo da qualidade da construção e dos serviços oferecidos pelo condomínio. --- #### **5. Veredito do Consultor** - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação técnica completa do imóvel, incluindo inspeção física. - Investigar a situação financeira da Caixa Econômica Federal e possíveis negociações de quitação ou refinanciamento da dívida. - Consultar especialistas em direito imobiliário para entender melhor as implicações legais do ônus de restrição de disponibilidade. --- #### **6. Dados Extraídos (JSON)** ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "113274.2.0281604-02", "cartorio": "Campinas - SP"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "RUA ALBERTO CARLOS DUPAS VALIN, N. 337 Apto. 132 BLOCO 03, VILA PALACIOS, CAMPINAS/SP", "bairro": "Vila Palácios", "cidade": "Campinas", "estado": "SP", "area_m2": 85.2, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise detalhada baseada nos dados fornecidos, destacando os riscos e oportunidades associados à arrematação do imóvel. A recomendação de exigir diligência adicional visa garantir que todas as informações cruciais sejam verificadas antes de tomar qualquer decisão de investimento.