Apartamento em Cond Estação Guanabara I, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção na Avenida Canal do Rio Quitungo, localizado no bairro de Botafogo, Rio de Janeiro. O valor de avaliação é R$ 174.000,00, com lance inicial de R$ 88.616,74 nas duas praiças. A situação jurídica indica que o imóvel está hipotecado à Caixa Econômica Federal e possui uma dívida pendente. Classificação de risco: Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre a avaliação do imóvel (R$ 174.000,00) e o lance inicial (R$ 88.616,74) é de R$ 85.383,26. - **Custos Ocultos**: O imóvel possui uma hipoteca ativa no valor de R$ 11.570.856,56. Além disso, há uma dívida pendente de R$ 19.780,76 e um título fiduciário em garantia de R$ 120.306,26. - **Potencial de Liquidez/Renda**: O imóvel está localizado em uma área com boa demanda residencial, mas a liquidez pode ser afetada pela situação jurídica e pelo fato de estar em construção. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Hipoteca à Caixa Econômica Federal no valor de R$ 11.570.856,56. - Dívida pendente de R$ 19.780,76. - Título fiduciário em garantia de R$ 120.306,26. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica não listada foi presumida. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Estado do Imóvel**: O imóvel está em construção, o que pode afetar sua liquidez. - **Impacto da Localização/Zoneamento**: A localização no bairro de Botafogo é favorável, com boa demanda residencial. No entanto, a situação jurídica e o fato de estar em construção podem impactar negativamente seu valor. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos**: Realizar uma avaliação mais detalhada da situação jurídica, incluindo a consulta com advogados especializados em imóveis e a verificação de quaisquer pendências não listadas. Além disso, realizar uma análise mais aprofundada do mercado local para entender melhor o potencial de liquidez. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "258311", "cartorio": "Dr ARNALDO COLOCCI NETTO"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento em construção", "endereco": "Avenida Canal do Rio Quitungo, nº 500 - APTº 102", "bairro": "Botafogo", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": null, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": null}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada do imóvel, considerando tanto os aspectos financeiros quanto jurídicos. A recomendação de exigir diligência adicional é baseada na necessidade de uma avaliação mais aprofundada da situação jurídica e do mercado local para garantir que o investimento seja viável.