Apartamento em Res Rio Samba, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório Técnico e Comercial de Leilão de Imóveis #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção localizado no bairro Campo Grande, Rio de Janeiro, com uma área total de 76,58 m². A avaliação do imóvel é de R$ 150.000,00 e o lance inicial para arrematação é R$ 87.819,45. O deságio entre a avaliação e o lance inicial é significativo, indicando uma oportunidade potencialmente lucrativa. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta vários ônus, incluindo hipoteca ativa à Caixa Econômica Federal e restrições ambientais, que aumentam o risco. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre a avaliação do imóvel (R$ 150.000,00) e o lance inicial (R$ 87.819,45) é de R$ 62.180,55. - **Estimativa de Custos Ocultos:** Os custos ocultos potenciais incluem débitos hipotecários à Caixa Econômica Federal (R$ 21.065.929,30) e possíveis encargos legais relacionados aos ônus mencionados. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está localizado em uma área residencial com boa proximidade a infraestrutura urbana, o que pode aumentar sua liquidez e potencial de geração de renda. No entanto, os ônus podem limitar essa liquidez. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca à Caixa Econômica Federal (R$ 21.065.929,30) - Restrição ambiental proibindo a captação e uso de água subterrânea. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** A descrição visual/foto não está disponível, mas o imóvel é um apartamento em construção com área total de 76,58 m². - **Impacto da Localização e Zoneamento:** O bairro Campo Grande é uma área residencial com boa proximidade a infraestrutura urbana, o que pode aumentar o valor do bem. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Solicitar um relatório de avaliação técnica da obra em construção. - Verificar a situação atual dos débitos hipotecários e possíveis encargos legais. - Analisar o mercado local para entender melhor as condições de venda e liquidez. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "22768", "cartorio": "12º Registro de Imóveis do Av. Maria Teresa, nº 260 - Plaza Office"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Antonio Carlos Belchior (cantor) (antiga Rua Projetada A), Campo Grande", "bairro": "Campo Grande", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 76.58, "quartos": null, "vagas_garagem": 12 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```