Apartamento em Guaianazes, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado no bairro de Guaianazes, São Paulo, com área total de 45,912m², sendo parte do empreendimento "VIVAZ ESTAÇÃO GUAIANAZES". O lance inicial para a arrematação está fixado em R$ 183.696,85. A situação jurídica apresenta uma alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (CEF) por uma dívida de R$105.963,58. Devido à falta de avaliação e a presença de ônus financeiros significativos, o risco associado é classificado como Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: A ausência de uma avaliação oficial dificulta a determinação precisa do deságio entre o valor de mercado e o lance inicial. - **Estimativa de Custos Ocultos**: O ônus mais significativo é a alienação fiduciária à CEF, que implica em um pagamento de R$168.928,06 para transferir a propriedade. Outros custos potenciais incluem taxas de registro e possíveis despesas com reparos ou manutenção. - **Potencial de Liquidez**: A região de Guaianazes é uma área residencial, o que sugere um certo grau de demanda para apartamentos. No entanto, a presença do ônus fiduciário pode limitar a liquidez imediata. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas**: - Alienação Fiduciária à CEF: R$105.963,58 com pagamento de R$168.928,06. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além daquelas explicitamente mencionadas na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização**: Guaianazes é um bairro residencial com demanda por apartamentos. A área total de 45,912m² indica que o imóvel pode ser considerado de grande porte e potencial para geração de renda através de aluguel ou venda. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação técnica completa do imóvel, incluindo inspeção física e análise de infraestrutura. - Verificar a situação atual da dívida à CEF e as possíveis condições para sua quitação ou refinanciamento. - Consultar especialistas em mercado imobiliário local para obter uma avaliação mais precisa do valor de mercado. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "228599", "cartorio": null}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "RUA SALVADOR GIANETTI, N. 201 Apto. 709 TORRE 04", "bairro": "Guaianazes", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 45912, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada baseada nos dados fornecidos, destacando os riscos e oportunidades associados ao imóvel. Recomenda-se a realização de diligências adicionais para garantir uma tomada de decisão informada antes da arrematação.