Apartamento em Elevador Lacerda, Salvador/BA

### Relatório de Análise de Leilão de Imóveis #### 1. Resumo Executivo O imóvel em análise é uma fração ideal de um apartamento no condomínio ELEVADOR LACERDA, localizado na Rua Viver Areia Branca, nº 168 - Areia Branca, Salvador/BA. A avaliação do imóvel é de R$ 132.000,00, com lance inicial de R$ 70.729,24 em ambas as praiças. A análise indica um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial para arrematação. No entanto, a presença de ônus financeiros e a necessidade de diligências adicionais aumentam o risco associado à operação. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** A diferença entre a avaliação do imóvel (R$ 132.000,00) e o lance inicial (R$ 70.729,24) é de R$ 61.270,76. - **Estimativa de Custos Ocultos:** - **Hipoteca:** O imóvel está alienado fiduciariamente à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no valor de R$ 73.216,41. A consolidação desta hipoteca ocorrerá em favor da CEF. - **Outros Custos:** Não há informações sobre outros custos ocultos na matrícula fornecida. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** - O imóvel está localizado em uma área residencial de Salvador, com potencial para geração de renda através da locação. No entanto, a liquidez pode ser afetada pela necessidade de realizar a consolidação fiduciária. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - **Alienação Fiduciária:** O imóvel está alienado fiduciariamente à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no valor de R$ 73.216,41. - **Servidão:** Existe uma servidão sobre a área do imóvel. - **Verificação de Integridade:** - Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos na matrícula. A consulta ao Banco de Dados da Central Indisponibilidade retornou resultado negativo, indicando que não há restrições financeiras conhecidas. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** - Não disponível dados visuais ou fotos para análise física. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** - A localização no centro de Salvador, em uma área residencial, sugere um valor de mercado potencialmente alto. No entanto, a falta de detalhes sobre o estado físico do imóvel pode afetar a percepção de valor. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação atual da consolidação fiduciária e os custos associados. - Analisar o mercado local para entender melhor a demanda por apartamentos na região. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "191.396", "cartorio": "Registro Geral CNM"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Viver Areia Branca, nº 168 - Areia Branca", "bairro": null, "cidade": "Salvador", "estado": "BA", "area_m2": 70.47, "quartos": 2, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada do imóvel, destacando as oportunidades e riscos associados à arrematação. A recomendação de diligência adicional visa garantir que todas as informações cruciais sejam verificadas antes de tomar qualquer decisão final.