Apartamento em Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise de Oportunidade de Leilão --- #### 1. Resumo Executivo O imóvel em questão é um apartamento localizado na Avenida Vila Ema, São Paulo/SP, com uma área total de 45,212m². A situação jurídica do imóvel é complexa, envolvendo hipotecas e alienações fiduciárias. O lance inicial para a arrematação está definido em R$310.000,00. Dada a presença de ônus significativos e a falta de uma avaliação oficial, o risco associado é classificado como **Alto**. --- #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Cálculo do Deságio**: A avaliação do imóvel para fins de leilão público é de R$300.000,00, enquanto o lance inicial está definido em R$310.000,00. Isso resulta em um deságio de R$10.000,00. - **Estimativa de Custos Ocultos**: O imóvel possui uma hipoteca ativa no valor de R$26.674.148,79 e está alinhado ao Programa Minha Casa Minha Vida, o que pode implicar em custos adicionais relacionados a encargos fiscais e administrativos. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: Dada a localização privilegiada na região de Vila Prudente, há um potencial moderado para geração de renda através da locação. No entanto, o valor do imóvel está abaixo da média de mercado para a área, o que pode limitar sua liquidez. --- #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados**: - Hipoteca: Ativa no valor de R$26.674.148,79, com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL como credora. - Alienação Fiduciária: Ativa para garantia da dívida do valor de R$239.599,60, também com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados explicitamente fornecidos na matrícula. A hipoteca e a alienação fiduciária foram canceladas, mas ainda existem compromissos financeiros significativos. --- #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. No entanto, a área total de 45,212m² sugere um apartamento espaçoso. - **Impacto da Localização e Zoneamento**: A região de Vila Prudente é conhecida por sua proximidade com centros comerciais, escolas e lazer, o que pode aumentar seu valor de mercado. No entanto, a presença de programas sociais como "HIS 2" e "Programa Minha Casa Minha Vida" sugere uma restrição na utilização do imóvel para fins comerciais ou de investimento. --- #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Consultar a situação atual da hipoteca e alienação fiduciária para confirmar o estado dos compromissos financeiros. - Analisar a viabilidade de venda ou locação considerando as restrições legais e sociais. --- #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "245.592", "cartorio": "Oficial Rafael R. Gruber"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "AVENIDA VILA EMA,N. 2258 Apto. 1808 TORRE B PAVIMENTO 18 HIS2,, SAO PAULO/SP", "bairro": "Vila Prudente", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 45212.0, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma visão detalhada da situação do imóvel, destacando os riscos e oportunidades associados à sua aquisição. Recomenda-se uma diligência adicional para garantir que todos os aspectos jurídicos e financeiros estejam devidamente verificados antes de considerar a arrematação.