Apartamento em Usina Piratininga, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado no bairro de Santo Amaro, na cidade de São Paulo, com uma área total privativa de 39,06 m² e área comum de 16,83 m². O lance inicial para a arrematação está fixado em R$ 335.000,00. A classificação de risco é **Alto** devido à contaminação ambiental e ao débito consolidado com a Caixa Econômica Federal. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O valor de avaliação do imóvel para fins de público leilão é R$ 300.000,00, enquanto o lance inicial é R$ 335.000,00. Isso resulta em um deságio de R$ 35.000,00. - **Custos Ocultos**: O débito consolidado com a Caixa Econômica Federal é de R$ 318.300,44, o que representa uma obrigação significativa que precisa ser considerada no custo final do imóvel. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: Como o apartamento está classificado como HIS-2 (Habitação de Interesse Social), a liquidez pode ser limitada. No entanto, a renda potencial pode ser influenciada pela demanda por imóveis na região e pelo valor residual após a resolução dos problemas ambientais. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Contaminação Ambiental: O imóvel está sob investigação de contaminação por solventes aromáticos, solventes halogenados e metais. - Alienação Fiduciária: A propriedade está garantida a uma Caixa Econômica Federal (CEF) com um débito consolidado de R$ 318.300,44. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além das informações explicitamente listadas na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização e Zoneamento**: O bairro de Santo Amaro está em uma área com demanda crescente por imóveis residenciais. No entanto, a contaminação ambiental pode afetar negativamente o valor do imóvel. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação técnica completa, incluindo análise de qualidade do solo e possíveis custos de remediação ambiental. - Verificar a situação atual da contaminação e obter um relatório detalhado sobre as medidas necessárias para reabilitação. - Consultar especialistas em imóveis residenciais para avaliar o mercado local e a viabilidade de venda após resolução dos problemas ambientais. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "540.397", "cartorio": "11º REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "RUA MIGUEL YUNES, N. 870 Apto. 1201 TR 3 12 PAV HIS 2", "bairro": "Santo Amaro", "cidade": "SAO PAULO", "estado": "SP", "area_m2": 55.8949, "quartos": null, "vagas_garagem": 0 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada baseada nos dados fornecidos, destacando os riscos e oportunidades associados ao imóvel. Recomenda-se uma diligência adicional para avaliar a situação ambiental e jurídica antes de considerar a arrematação.