Apartamento em Reserva Tarumã, Guarulhos/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção no condomínio "Reserva Tarumã", localizado na Rua Turvolândia, Guarulhos/SP. A avaliação do bem é de R$225.000,00, com lance inicial de R$135.993,04. O imóvel está hipotecado para a Caixa Econômica Federal no valor de R$13.667.868,68 e alienado fiduciariamente para garantia de uma dívida de R$113.238,60. A classificação de risco é **Alto**, principalmente devido à alta dívida e falta de dados sobre a liquidez do imóvel. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação (R$225.000,00) e o lance inicial (R$135.993,04) é de R$89.006,96. - **Custos Ocultos**: Os custos ocultos podem incluir débitos hipotecários pendentes (R$13.667.868,68), alíenação fiduciária (R$113.238,60) e possíveis encargos de venda. - **Potencial de Liquidez**: A liquidez do imóvel depende da sua condição física e demanda no mercado local. Dados adicionais sobre a qualidade da construção e a região são necessários para uma estimativa precisa. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas**: - Hipoteca: Ativa, credor Caixa Econômica Federal (R$13.667.868,68). - Alienação Fiduciária: Ativa, credor Caixa Econômica Federal (R$113.238,60). - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica não listada foi presumida. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível. - **Impacto da Localização**: A localização no centro de Guarulhos pode ser uma vantagem, mas a falta de dados sobre a qualidade da construção e o estado atual do imóvel limita esta análise. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Solicitar uma avaliação técnica completa do imóvel. - Realizar uma pesquisa mais detalhada sobre a demanda no mercado local e a qualidade da construção. - Verificar se há possibilidade de refinanciamento ou redução das dívidas. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "151.140", "cartorio": "Guarulhos"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Turvolândia, 137", "bairro": null, "cidade": "Guarulhos", "estado": "SP", "area_m2": 55.324, "quartos": null, "vagas_garagem": 0 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, destacando os riscos associados à alta dívida e a necessidade de diligências adicionais para avaliar sua viabilidade como investimento.