Apartamento em Cond Parque Saint Christopher, Cotia/SP

### Relatório de Análise de Oportunidade de Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção no Condomínio Parque Saint Christopher, localizado na Rua Américo Floriano Toledo, Bairro do Rincão, Cotia/SP. A avaliação do imóvel é de R$ 208.650,00, com lance inicial de R$ 126.110,88 em ambas as praças. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial de arrematação. No entanto, a presença de múltiplos ônus e dívidas adiciona riscos à transação. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$ 208.650,00) e o lance inicial (R$ 126.110,88) é de R$ 82.539,12. - **Estimativa de Custos Ocultos:** - A hipoteca ativa da Caixa Econômica Federal no valor de R$ 32.279.743,50 deve ser considerada. - A penhora do imóvel pela Bradesco por R$ 116.893,95 adiciona outro custo significativo. - Além disso, a consolidação em nome da Caixa Econômica Federal no valor de R$ 180.965,20 deve ser levada em conta. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está localizado em uma área residencial com bom potencial de liquidez. No entanto, a presença de múltiplos ônus pode dificultar a venda rápida e aumentar os custos operacionais. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas:** - Hipoteca ativa da Caixa Econômica Federal no valor de R$ 32.279.743,50. - Penhora pela Bradesco por R$ 116.893,95. - Alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal no valor de R$ 128.836,00. - Consolidação em nome da Caixa Econômica Federal no valor de R$ 180.965,20. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados explicitamente fornecidos na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** A descrição visual/foto não está disponível, mas o imóvel é descrito como um apartamento em construção no 3º pavimento do bloco 10. - **Impacto da Localização:** O bairro do Rincão em Cotia/SP possui uma boa infraestrutura e proximidade com áreas comerciais, o que pode aumentar a demanda residencial e o valor de mercado. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Consultar um especialista em leilões para entender melhor o processo de arrematação e os custos associados. - Verificar a situação atual das dívidas pendentes, incluindo quaisquer intimações ou notificações que não estejam listadas na matrícula. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "138.403", "cartorio": "LIVRO N.º 2 - REGISTRO GERAL SERVENTIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Américo Floriano Toledo, Bairro do Rincão, Cotia/SP", "bairro": "Rincão", "cidade": "Cotia", "estado": "SP", "area_m2": 44.6429, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": true, "credor": "BANCO BRADESCO S.A."}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada da viabilidade de arrematação do imóvel, destacando tanto as oportunidades quanto os riscos associados. A recomendação final é exige diligência adicional para garantir que todos os aspectos legais e financeiros sejam adequadamente avaliados antes de qualquer decisão ser tomada.