Apartamento em Condomínio Residencial Rio Samba, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento na região de Campo Grande, Rio de Janeiro, com uma área total de 76,5769m² e uma avaliação de R$150.000,00. O lance inicial para a arrematação está definido em R$87.819,45. A situação jurídica do imóvel é complexa, com múltiplas hipotecas e débitos pendentes. A análise indica um risco médio devido à presença de dívidas e restrições ambientais. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação (R$150.000,00) e o lance inicial (R$87.819,45) é de R$62.180,55. - **Estimativa de Custos Ocultos**: Com base nos débitos informados, incluindo hipotecas e dívidas, os custos ocultos podem ser significativos. A hipoteca ativa no valor de R$123.016,07 deve ser considerada. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está localizado em uma área com potencial para geração de renda, mas a liquidez pode ser afetada pela presença de dívidas e restrições. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Hipoteca ativa à Caixa Econômica Federal no valor de R$123.016,07. - Dívida em garantia hipotecária anterior à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no valor de R$29.052.000,00 (incluindo outros imóveis). - Restrição ambiental proibindo a captação e uso de água subterrânea. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A integridade dos dados é confirmada. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, a avaliação física não pode ser realizada. - **Impacto da Localização**: O imóvel está localizado em uma área com potencial para geração de renda, mas o valor do bem pode ser afetado pela presença de dívidas e restrições. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação atual das hipotecas e dívidas pendentes. - Analisar o impacto da restrição ambiental na valorização do bem. ### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "22695", "cartorio": "12º Registro de Imóveis"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Av. Maria Teresa, nº 260 - Plaza Office", "bairro": "Campo Grande", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 76.5769, "quartos": null, "vagas_garagem": 326 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": false, "credor": null}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```