Apartamento em Ipiranga, Sao Paulo/SP

### Relatório Técnico e Comercial de Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção no Condomínio Residencial Plano & Sacomã - Antônio Gomes III, localizado na Rua Antônio Gomes Ferreira, Ipiranga, São Paulo/SP. O lance inicial para a arrematação está fixado em R$ 85.536,14. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação (não informado) e o lance inicial, bem como custos ocultos relacionados à hipoteca e alienação fiduciária. A localização é considerada boa para a região, mas há riscos associados à situação jurídica do imóvel. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O valor de avaliação não foi fornecido, tornando impossível calcular o deságio exato entre a avaliação e o lance inicial. - **Estimativa de Custos Ocultos:** - Hipoteca: R$58.627.463,67 - Alienação Fiduciária: R$97.429,30 - Total de custos ocultos estimados: R$59.706.892,97 - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está localizado em uma área com boa demanda residencial, o que pode potencializar sua liquidez após a conclusão da construção. No entanto, a situação jurídica atual pode impactar negativamente essa liquidez. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados:** - Hipoteca para garantia de crédito no valor de R$58.627.463,67. - Alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** O imóvel está em construção, com área privativa coberta edificada de 32,480m² e total da área edificada de 40,575m². - **Impacto da Localização:** A localização no Ipiranga é considerada boa para a região, com demanda residencial. No entanto, o estado atual de construção pode afetar imediatamente a valorização do bem. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação técnica completa do imóvel, incluindo inspeção física. - Investigar a situação jurídica atual e confirmar se há pendências não listadas na matrícula. - Consultar especialistas em leilões de imóveis para avaliar o comportamento dos lances no mercado local. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "2.0245134-55", "cartorio": null}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Antônio Gomes Ferreira, N. 89 Apto. 510 TR A", "bairro": "Ipiranga", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 40.575, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```