Apartamento em Vila Andrade, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado no Subcondomínio HÁRPIA, na Rua Dom Salomão Ferraz, 4, em Vila Andrade, São Paulo/SP. O lance inicial do leilão é de R$202.698,05. A análise revela um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, indicando uma oportunidade potencialmente lucrativa. No entanto, a presença de débitos fiduciários deve ser considerada ao avaliar o risco. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O valor de avaliação do imóvel para fins de público leilão é de R$190.000,00, enquanto o lance inicial é de R$202.698,05, resultando em um deságio de R$3.000,05. - **Estimativa de Custos Ocultos:** O débito fiduciário de R$202.698,05 deve ser considerado como custo oculto. Além disso, podem haver taxas de registro e outros encargos relacionados à transação. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A região de Vila Andrade é uma área residencial com boa liquidez imobiliária. O apartamento está localizado em um prédio novo, o que pode aumentar sua atratividade para compradores. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados:** - **Alienação Fiduciária:** Ativa, garantida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) com valor de R$202.698,05. - **Verificação de Integridade:** A análise da matrícula não indica a presença de intimações ou pendências judiciais adicionais além do débito fiduciário mencionado. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, é impossível fornecer uma análise detalhada do estado físico. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** Vila Andrade é uma área residencial com boa infraestrutura e proximidade a serviços. O apartamento está localizado em um prédio novo, o que pode aumentar sua valorização. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Recomendado para Arrematação - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Investigar a situação atual da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e as condições de pagamento do débito fiduciário. - Verificar se há outros encargos ou custos adicionais que não foram mencionados na matrícula. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "11.117-9", "cartorio": "11º REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO CNM"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "RUA DOM SALOMAO FERRAZ, N. 4 Apto. 101 SUB COND 1 BL 1 10 PAV", "bairro": "VILA ANDRADE", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 66.053, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação final é baseada em uma avaliação cuidadosa dos riscos e oportunidades identificadas.