Apartamento em Vale das Aguas, Nova Iguacu/RJ

### Relatório de Análise de Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado no Vale das Águas, Nova Iguaçu/RJ, com área construída de 40,54m² e valor de avaliação de R$ 187.000,00. O lance inicial para a arrematação está em R$ 97.226,65. A situação jurídica do imóvel é complexa, com múltiplos ônus e uma hipoteca ativa. A classificação de risco é **Alto**, devido à presença de gravames significativos e a necessidade de diligências adicionais para confirmar a integridade do título. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação e o lance inicial é de R$ 89.773,35. - **Estimativa de Custos Ocultos**: Baseado nos dados fornecidos, os custos ocultos podem incluir: - ITBI: R$ 4.156,67 (recolhido na data do relatório). - Custo de leilão: Não especificado, mas geralmente é uma porcentagem do valor arrematado. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está localizado em um bairro residencial com boa proximidade a infraestrutura. A geração de renda potencial pode ser através da venda ou aluguel, dependendo do custo de manutenção e restituição dos ônus. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas**: - Hipoteca ativa: Credor é a Caixa Econômica Federal. - Propriedade fiduciária: A propriedade está resolúvel ao fiduciário da Caixa Econômica Federal. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados explicitamente listados na matrícula. Todos os ônus mencionados são claros e não há indícios de gravames adicionais. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, é necessário realizar uma avaliação física para confirmar o estado de conservação. - **Impacto da Localização**: O imóvel está localizado em um bairro residencial com boa infraestrutura, o que pode aumentar seu valor de mercado. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física completa do imóvel. - Verificar a situação atual da hipoteca e quaisquer outros ônus não explicitamente listados na matrícula. - Consultar um especialista em direito imobiliário para confirmar a integridade do título. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "110668", "cartorio": "Cartório do 5º Ofício de Justiça de Nova Iguaçu-RJ"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Avenida Abílio Augusto Távora, 6.045", "bairro": "Vale das Águas", "cidade": "Nova Iguaçu", "estado": "RJ", "area_m2": 40.54, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada baseada nos dados fornecidos, destacando os riscos e necessidades de diligências adicionais antes da arrematação.