Apartamento em Vila Andrade, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado na Rua Abdo Ambuba, N. 223, Apto. 11, em Vila Andrade, São Paulo/SP. Possui uma área útil de 149,7m² e área comum de 173,81m², totalizando 323,58m² construída. O lance inicial para a arrematação é R$ 779.548,00. A classificação de risco é **Médio**. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: Sem valor de avaliação fornecido, não é possível calcular o deságio. - **Estimativa de Custos Ocultos**: O imóvel possui uma hipoteca cancelada em 1990, mas a matrícula não menciona débitos ativos. No entanto, custos adicionais podem incluir taxas de registro, ITR (Imposto Territorial Rural), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) atual, corretores, etc. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: A região é considerada residencial, o que sugere uma demanda constante por imóveis. No entanto, a liquidez pode ser afetada pela falta de dados sobre a avaliação e pelos custos ocultos. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Hipoteca cancelada em 1990. - Não há menções a penhora, alienação fiduciária ou usufruto ativos. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além da hipoteca cancelada. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível avaliar o estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização**: Vila Andrade é uma área residencial com demanda por imóveis. A localização pode ser um fator positivo para a liquidez. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Solicitar uma avaliação técnica do imóvel. - Verificar a situação atual dos impostos e taxas pendentes. - Realizar uma pesquisa de mercado para entender melhor o valor de venda no bairro. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "1574475", "cartorio": "CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS GERAL de São Paulo"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Abdo Ambuba, N. 223, Apto. 11", "bairro": "Vila Andrade", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 323.58, "quartos": null, "vagas_garagem": 2 }, "onus": { "possui_onus": false, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": false, "credor": null}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, destacando os pontos de risco e as recomendações para a arrematação.