Apartamento em Vila Tupi, Varzea Paulista/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção no condomínio Residencial Vila Toscana, localizado na Avenida Bertigoga, Bertioga, Várzea Paulista/SP. O lance inicial de R$ 277.000,00 está abaixo da avaliação do FGTS (R$ 144.057,00), indicando um potencial deságio significativo. A situação jurídica apresenta uma hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal e outros ônus financeiros relacionados ao financiamento. A localização é considerada boa, mas a falta de dados sobre o estado físico do imóvel e a avaliação precisa limitam a análise técnica. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O lance inicial (R$ 277.000,00) está abaixo da avaliação do FGTS (R$ 144.057,00), resultando em um deságio de R$ 132.943,00. - **Estimativa de Custos Ocultos:** Os custos ocultos podem incluir taxas de registro, corretores e possíveis reparos após a arrematação. Estes custos devem ser estimados com base em dados locais e comparativos. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A região é considerada boa para imóveis residenciais, mas o valor do mercado local precisa ser avaliado para determinar a liquidez. A geração de renda pode depender da conclusão da construção e da demanda no mercado. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal. - Propriedade fiduciária garantida pela Caixa Econômica Federal. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação, notificação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A integridade da análise depende exclusivamente das informações presentes na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização:** A localização na Avenida Bertigoga, Bertioga, Várzea Paulista/SP, é considerada boa para residenciais. No entanto, a demanda e o valor do mercado local precisam ser avaliados. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Solicitar uma avaliação técnica completa do imóvel para determinar seu estado físico. - Realizar uma pesquisa de mercado local para avaliar o valor do imóvel e a demanda. - Verificar se há outros ônus ou pendências não listados na matrícula. ### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "3.232", "cartorio": null}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "AVENIDA BERTIOGA, N. 1345 Apto. 15 BL A", "bairro": "Bertioga", "cidade": "Várzea Paulista", "estado": "SP", "area_m2": 91.236, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise detalhada baseada nos dados fornecidos, destacando pontos de atenção e sugerindo passos adicionais para uma decisão informada sobre a arrematação do imóvel.