Apartamento em Parque Rio das Pedras, Sao Jose do Rio Preto/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel em análise é uma unidade autônoma em construção no Parque Rio das Pedras, São José do Rio Preto/SP, com valor de avaliação de R$ 185.000,00 e lance inicial de R$ 111.816,50. A propriedade está sujeita a uma hipoteca ativa da Caixa Econômica Federal (CEF) e tem um alienado fiduciário em favor da CEF. O deságio entre o valor de avaliação e o lance inicial é significativo, indicando potencial para negociação. No entanto, a presença de dívidas e ônus pode aumentar os riscos. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$ 185.000,00) e o lance inicial (R$ 111.816,50) é de R$ 73.183,50. - **Estimativa de Custos Ocultos:** O principal custo oculto é a hipoteca ativa da CEF no valor de R$ 68.835,59. Além disso, há uma penhora em favor da CEF no valor de R$ 20.263,24. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está localizado em um condomínio residencial, o que sugere potencial para geração de renda através de aluguel, embora a construção esteja incompleta. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca ativa da Caixa Econômica Federal (CEF) no valor de R$ 68.835,59. - Penhora em favor da CEF no valor de R$ 20.263,24. - Alienado fiduciário em favor da CEF. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados explicitamente fornecidos na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** O imóvel está em construção, o que pode impactar negativamente seu valor de mercado e potencial de aluguel. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** A localização no Parque Rio das Pedras, um bairro residencial de São José do Rio Preto, é positiva para a valorização futura do imóvel. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional **Próximos Passos Sugeridos:** 1. Realizar uma visita ao local para avaliar o estado de construção e condições gerais. 2. Solicitar um relatório técnico mais detalhado sobre a obra em andamento. 3. Verificar se há possibilidade de negociação com a Caixa Econômica Federal para redução da hipoteca ou penhora. 4. Consultar especialistas imobiliários locais para obter uma segunda opinião sobre o valor do imóvel e potencial de aluguel. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "155.186-001", "cartorio": "São José do Rio Preto"}, "imovel": { "tipo": "unidade autônoma em construção", "endereco": "Avenida Antonio Antunes Junior, s/n - Parque Rio das Pedras", "bairro": "Parque Rio das Pedras", "cidade": "São José do Rio Preto", "estado": "SP", "area_m2": 47.760, "quartos": 2, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```