Apartamento em Conquista Macaúba, Ribeirao Preto/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em fase de construção no Condomínio Conquista Macaúba, localizado na Rua Geraldo Rinhel Sobrinho, 250, em Ribeirão Preto/SP. O valor de avaliação é de R$166.000,00 e o lance inicial para as duas praiças é de R$98.370,70. A análise indica um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, sugerindo potencial para negociação. O risco associado ao imóvel é classificado como Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre a avaliação do imóvel (R$166.000,00) e o lance inicial (R$98.370,70) é de R$67.629,30. - **Estimativa de Custos Ocultos**: O imóvel está sujeito a uma dívida fiduciária com a Caixa Econômica Federal no valor de R$143.428,20. Adicionalmente, há um débito hipotecário anterior que foi quitado (R$74.214,20), mas não há indicação de pendências ou intimações. - **Potencial de Liquidez/Renda**: O imóvel está em fase de construção e possui uma área privativa útil de 43,270 metros quadrados. Após conclusão da obra, o potencial para geração de renda será maior, mas atualmente a liquidez é limitada. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Dívida fiduciária com a Caixa Econômica Federal: R$143.428,20. - Hipoteca anterior quitada: R$74.214,20. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além das informações explicitamente listadas na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível. - **Impacto da Localização/Zoneamento**: Ribeirão Preto é uma cidade de médio porte com um mercado imobiliário em crescimento. A localização no centro da cidade pode ser atraente para investidores e moradores. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: Recomendado para Arrematação. - **Próximos Passos Sugeridos**: Realizar uma visita ao imóvel após a conclusão da obra, avaliar o estado final e revisar os custos de venda. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "206.284", "cartorio": "1º OF DE REGISTRO DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Geraldo Rinhel Sobrinho, 250", "bairro": null, "cidade": "Ribeirão Preto", "estado": "SP", "area_m2": 43.270, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando a viabilidade de arrematação e recomendações para o investidor.