Apartamento em Portal Vale das Nascentes, Ribeirao Preto/SP

### Relatório de Análise Técnica e Comercial para Leilão de Imóveis #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em fase de construção no Portal Vale das Nascentes, localizado na avenida Eduardo Andréa Matarazzo, Ribeirão Preto/SP. A avaliação do imóvel é de R$ 198.000,00, com lance inicial de R$ 119.673,87 nas duas praças. A análise indica um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, sugerindo potencial para negociação. No entanto, há vários ônus e dívidas associados ao imóvel, incluindo hipoteca e alienação fiduciária. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** A diferença entre a avaliação do imóvel (R$ 198.000,00) e o lance inicial (R$ 119.673,87) é de R$ 78.326,13. - **Estimativa de Custos Ocultos:** O imóvel está hipotecado pela Caixa Econômica Federal no valor de R$ 109.212,68 e tem uma dívida fiduciária pendente de R$ 121.228,71. Além disso, há custos relacionados à alienação fiduciária. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está em fase de construção e não possui renda atual. A liquidez pode ser afetada pela necessidade de resolução dos débitos antes da venda. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados:** - Hipoteca ativa no valor de R$ 109.212,68 pela Caixa Econômica Federal. - Alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal com dívida pendente de R$ 121.228,71. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** O imóvel é um apartamento em fase de construção, sem descrição visual disponível. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** A localização na avenida Eduardo Andréa Matarazzo, uma das principais avenidas de Ribeirão Preto, pode ter um impacto positivo no valor do imóvel. No entanto, o estado atual em construção pode afetar sua atratividade. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Recomendado para Arrematação. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel após a conclusão da obra. - Investigar a viabilidade de resolução dos débitos pendentes e impacto na liquidez. - Analisar o mercado local para determinar o potencial de venda. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "206.988", "cartorio": "ARÇA DE RIBEIRÃO PRETO - SP"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Portal Vale das Nascentes, avenida Eduardo Andréa Matarazzo nº 6.130", "bairro": null, "cidade": "Ribeirão Preto", "estado": "SP", "area_m2": 47.85, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada do imóvel, levando em consideração aspectos financeiros, jurídicos e mercadológicos. A recomendação final é baseada na viabilidade técnica e comercial da arrematação, considerando os riscos identificados.