Casa em Samarita, Sao Vicente/SP

### Relatório Técnico e Comercial de Leilão de Imóveis #### 1. Resumo Executivo O imóvel localizado na Rua José Saturnino dos Santos, Vila Samaritá, São Vicente/SP, apresenta uma avaliação de R$ 198.000,00 e lances iniciais de R$ 119.673,87 nas duas praiças. A análise indica um deságio significativo entre a avaliação e o lance inicial, sugerindo potencial para negociação. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta riscos significativos devido à alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre a avaliação do imóvel (R$ 198.000,00) e o lance inicial nas duas praiças (R$ 119.673,87) é de R$ 78.326,13. - **Custos Ocultos:** O imóvel está em alienação fiduciária por uma dívida de R$ 125.960,00 à Caixa Econômica Federal. Além disso, há o valor venal de R$ 91.324,24 e possíveis encargos relacionados ao ITBI. - **Potencial de Liquidez:** A região de São Vicente é conhecida por ter uma boa liquidez imobiliária, mas a presença da alienação fiduciária pode impactar negativamente a venda. O potencial de geração de renda do ativo na região é moderado. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Alienação Fiduciária à Caixa Econômica Federal por uma dívida de R$ 125.960,00. - Valor venal do imóvel de R$ 91.324,24. - **Verificação de Integridade:** Não foram identificadas intimações ou pendências judiciais não listadas nos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização:** A Vila Samaritá em São Vicente é uma área residencial com boa infraestrutura e proximidade a pontos turísticos. No entanto, o impacto da alienação fiduciária pode afetar negativamente o valor do imóvel. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional **Próximos Passos Sugeridos:** 1. Realizar uma avaliação física detalhada do imóvel. 2. Solicitar a desconsolidação da alienação fiduciária, se possível. 3. Consultar um especialista em direito imobiliário para avaliar a situação jurídica completa e os custos associados à desconsolidação. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "123612.2.0153674-32 E", "cartorio": "Oficial Registro de Imóveis de São Vicente"}, "imovel": { "tipo": "Residência Sobreposta", "endereco": "Rua José Saturnino dos Santos, Vila Samaritá, São Vicente/SP", "bairro": "Vila Samaritá", "cidade": "São Vicente", "estado": "SP", "area_m2": 64.77, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```