Apartamento em Usina Piratininga, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise para Leilão de Imóveis #### 1. Resumo Executivo O imóvel em questão é um apartamento localizado na Avenida Miguel Yunes, no bairro de Santo Amaro, São Paulo. O lance inicial está estabelecido em R$ 290.000,00 e não há uma avaliação oficial fornecida. A análise revela que o imóvel possui ônus significativos, incluindo dívidas fiduciárias e contaminação ambiental investigada. Devido à complexidade jurídica e aos custos ocultos potenciais, a classificação de risco é **Alto**. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O lance inicial está significativamente abaixo do valor de avaliação previsto para fins de leilão (R$ 202.500,00), resultando em um deságio de R$ 87.500,00. - **Custos Ocultos**: O imóvel está sujeito a uma dívida fiduciária consolidada no valor de R$ 216.033,44, além de custos relacionados à reabilitação ambiental e possivelmente outros encargos. Estes custos adicionais podem aumentar significativamente o custo efetivo do investimento. - **Potencial de Liquidez**: O imóvel está localizado em uma área comum de bens, o que pode limitar a liquidez imediata. No entanto, seu valor residiencial potencial na região é considerável. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Dívida fiduciária consolidada de R$ 216.033,44 à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. - Contaminação ambiental investigada por metais, mas considerada reabilitada para uso residencial sem necessidade de intervenção adicional. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A situação do imóvel está claramente registrada e não há indícios de riscos adicionais. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, é impossível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização**: O bairro de Santo Amaro é conhecido por sua proximidade com a zona central e possui um bom potencial de valorização. No entanto, o tipo de zoneamento residencial pode limitar a geração de renda imediata. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação atual da dívida fiduciária e os custos de reabilitação ambiental. - Consultar especialistas em contaminação ambiental para confirmar a situação atual do imóvel. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "11RI 016", "cartorio": "null"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "AVENIDA MIGUEL YUNES, N. 717 Apto. 118 11º PAVIMENTO BLOCO 3, USINA PIRATININGA, SAO PAULO/SP", "bairro": "Santo Amaro", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 44.180, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada, baseada exclusivamente nos dados fornecidos. Recomenda-se a realização de diligências adicionais para garantir a viabilidade completa da arrematação.