Apartamento em Edificio Conde Rogrigo, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório Técnico e Comercial de Viabilidade de Arrematação #### 1. Resumo Executivo O imóvel localizado na Rua Cabo Hercúlano, nº 85 - Apartamento 805 do Edifício "Conde Rodrigo", com uma área total de 88,48m² frente à Avenida Meriti e 62,58m² pelo lado oposto, apresenta um valor de avaliação de R$ 263.000,00 e lances iniciais de R$ 148.543,54 em ambas as praças do leilão. A situação jurídica é complexa, com hipoteca ativa à Caixa Econômica Federal e uma recente consolidação de propriedade em nome da CEF. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$ 263.000,00) e o lance inicial (R$ 148.543,54) é de R$ 114.456,46. - **Custos Ocultos:** Os custos ocultos podem incluir encargos bancários, taxas de registro e outros custos relacionados à aquisição e gestão do imóvel. A hipoteca ativa à Caixa Econômica Federal deve ser considerada, com um saldo residual de R$ 27.634.689. - **Potencial de Liquidez:** O imóvel está localizado em uma área comercializada e residencializada, o que sugere potencial para geração de renda através de aluguel ou venda futura. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas:** - Hipoteca à Caixa Econômica Federal (ativa). - Penhora cancelada em 2012. - Alienação fiduciária cancelada em março de 2025. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A hipoteca ativa é a única obrigação relevante. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, mas com detalhes sobre o tamanho e localização. - **Impacto da Localização:** O imóvel está em uma área comercializada e residencializada, o que pode aumentar seu valor de mercado. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Recomendado para Arrematação **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Contratar um engenheiro ou arquiteto para avaliar o estado estrutural e funcional do apartamento. - Investigar a qualidade dos serviços de condomínio e a segurança da área. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "268714", "cartorio": "Dr ARNALDO COLOCCI NETTO"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Cabo Hercúlano, nº 85 - Apartamento 805 do Edifício 'Conde Rodrigo'", "bairro": null, "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 88.48, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": false, "credor": null}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "RECOMENDADO" } ```