Apartamento em Ipatinga, Sorocaba/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado no condomínio LAR TORONTO, na cidade de Sorocaba, com uma área privativa coberta de 40,060 metros quadrados. O lance inicial do leilão é de R$123.525,14. A situação jurídica apresenta um ônus de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (CEF) por uma dívida de R$134.076,67. O risco associado é classificado como Médio. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: A avaliação do imóvel não foi informada, mas o lance inicial é de R$123.525,14. - **Estimativa de Custos Ocultos**: O ônus de alienação fiduciária à CEF por R$134.076,67 deve ser considerado como um custo oculto significativo. Além disso, pode haver outros custos relacionados ao processo de leilão e transferência do título. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: A região de Sorocaba é uma cidade com crescimento econômico, o que sugere um potencial para geração de renda através da locação. No entanto, a liquidez imediata pode ser afetada pela presença do ônus fiduciário. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas**: - Alienação Fiduciária à CEF por R$134.076,67. - Servidão de Passagem para o SERVIÇO AUTÔNOMO DE ÁGUA E ESGOTO DE SOROCABA (SAAE). - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização e Zoneamento**: Sorocaba é uma cidade com desenvolvimento urbano crescente, o que pode aumentar o valor de mercado do imóvel. No entanto, a localização específica dentro do condomínio e a proximidade dos serviços públicos (como água e esgoto) são fatores importantes. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Solicitar uma avaliação técnica completa do imóvel para entender seu estado físico. - Realizar uma pesquisa mais aprofundada sobre o mercado imobiliário local, considerando fatores como demanda e preços médios de apartamentos similares. - Verificar se há possibilidade de negociação com a CEF para reduzir ou quitar parte da dívida fiduciária. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "144.275", "cartorio": "Sorocaba - ESTADO DE SÃO PAULO"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Antonio Bravo Placa, nº 320 Apto. 23 BL C Torre 9", "bairro": "Ipatinga", "cidade": "Sorocaba", "estado": "SP", "area_m2": 40.060, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise detalhada baseada nos dados fornecidos, destacando pontos de atenção e sugerindo passos adicionais para avaliar a viabilidade da arrematação do imóvel.