Apartamento em Cond Estação Guanabara I, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel em análise é uma fração ideal de um terreno localizado na Avenida Canal do Rio Quitungo, com área total de aproximadamente 95.35m x 102.09m. O valor de avaliação é R$ 166.127,10, e o lance inicial para arrematação é de R$ 61.105,16. A situação jurídica do imóvel apresenta vários ônus, incluindo hipoteca à Caixa Econômica Federal e pendência de leilão público por causa da mora na alíenação fiduciária. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$ 166.127,10) e o lance inicial (R$ 61.105,16) é de R$ 104.922,94. - **Custos Ocultos:** Os custos ocultos podem incluir o valor da hipoteca restante (R$ 10.774.617,97), taxas de deságio, custos de venda e encargos bancários. A consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal também implica em custos adicionais. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está localizado em uma área com potencial para desenvolvimento residencial, o que pode gerar renda através de vendas futuras. No entanto, a liquidez imediata pode ser limitada devido à situação jurídica. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca à Caixa Econômica Federal no valor de R$10.774.617,97. - Pendência de leilão público pela Caixa Econômica Federal devido a mora na alíenação fiduciária. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência não listada foi presumida. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** A descrição visual/foto não está disponível, mas o imóvel é uma fração ideal de um terreno com área significativa. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** A localização na Avenida Canal do Rio Quitungo, em uma área com potencial para desenvolvimento residencial, pode aumentar o valor do bem. No entanto, a situação jurídica atual pode afetar negativamente o preço de venda. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Consultar um especialista em direito imobiliário para confirmar a situação jurídica atual. - Estimar os custos adicionais associados à liquidação da hipoteca e pendência de leilão. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "259934", "cartorio": "SERVIÇO REGISTRAL DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "fracao ideal de terreno", "endereco": "Avenida Canal do Rio Quitungo, PAA 12.676", "bairro": null, "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 9535 * 10209 / 1000000, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação final é de exigir diligência adicional para garantir a viabilidade da arrematação.