Apartamento em Chacaras Pedro Correa de Carvalho, Ribeirao Preto/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento na Torre 11 do Portal Vale das Nascentes, localizado em Ribeirão Preto/SP, com área privativa de 47,85 m². O lance inicial para a arrematação está fixado em R$ 230.000,00. A situação jurídica do imóvel é complexa, com uma hipoteca anterior que foi cancelada e uma alienação fiduciária atualmente ativa. A classificação de risco é **Alto** devido à presença de ônus e a necessidade de diligências adicionais para confirmar o estado real do imóvel. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: Não disponível, pois não há uma avaliação informada. - **Estimativa de Custos Ocultos**: - Servidão administrativa: 1.819,95 m² - Hipoteca anterior (cancelada): R$ 21.303.458,16 (valor proporcional: R$ 110.955,51) - Alienação fiduciária atual: R$ 122.787,24 - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está localizado em uma área residencial, o que pode oferecer potencial para geração de renda através do aluguel. No entanto, a liquidez será afetada pela necessidade de resolver os ônus e garantir a regularização jurídica. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados**: - Servidão administrativa: Galerias e águas pluviais - drenagem (faixa non aedificandi), área de 1.819,95 m². - Hipoteca anterior (cancelada): R$ 21.303.458,16 (valor proporcional: R$ 110.955,51). - Alienação fiduciária atual: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, valor de R$ 122.787,24. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa. - **Impacto da Localização e Zoneamento**: A localização em Ribeirão Preto/SP, uma região com alto padrão de vida, pode aumentar o valor do imóvel. No entanto, a falta de detalhes sobre o estado físico do apartamento é um risco significativo. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física completa do imóvel. - Consultar um especialista em direito imobiliário para confirmar a regularização jurídica e resolver os ônus. - Estimar o valor de mercado atualizado, considerando a localização e as condições físicas. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "111435.2.0207212-76", "cartorio": "OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, COMARCA IRÃO PRETO - SP"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "AVENIDA EDUARDO ANDREA MATARAZZO,N. 6130 Apto. 301 Torre 11", "bairro": "CHACARAS PEDRO CORREA DE CARVALHO", "cidade": "RIBEIRÃO PRETO", "estado": "SP", "area_m2": 47.85, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada baseada nos dados fornecidos, destacando os riscos e as necessidades de diligências adicionais para garantir a viabilidade da arrematação.