Apartamento em Solar do Oeste I, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção no bairro Iracema, Rio de Janeiro, com uma área total de 79,70m² e uma avaliação de R$145.000,00. O lance inicial para a arrematação está definido como R$60.763,84. A situação jurídica do imóvel é complexa, com múltiplas hipotecas e alienações fiduciárias registradas. A classificação de risco é **Alto** devido à presença de múltiplos ônus financeiros e a necessidade de diligências adicionais para confirmar a situação atual do imóvel. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação (R$145.000,00) e o lance inicial (R$60.763,84) é significativo, representando uma diferença de R$84.236,16. - **Estimativa de Custos Ocultos**: Os custos ocultos podem incluir taxas de registro, despesas com aquisição de títulos e possíveis encargos legais. Estes custos adicionais devem ser considerados na análise final do ROI. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está localizado em uma área residencial, o que sugere um potencial de liquidez razoável. No entanto, a geração de renda será limitada até que a construção seja concluída e o apartamento possa ser ocupado. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas**: - Hipoteca ativa à Caixa Econômica Federal (CEF) no valor de R$6.447.854,64. - Alienação fiduciária à CEF no valor de R$83.886,94. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. Todas as informações apresentadas estão alinhadas com os registros oficiais. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: A descrição visual não está disponível, mas o imóvel está em fase de construção. - **Impacto da Localização**: O bairro Iracema é residencial, o que indica um potencial de valorização após a conclusão da obra. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma visita física ao imóvel para confirmar o estado da construção. - Solicitar um relatório técnico de engenharia para avaliar a qualidade da obra. - Verificar se há pendências financeiras não listadas nos registros. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "38845", "cartorio": "12º REGISTRO DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Constituinte, nº 135, Campo Grande, Bairro Iracema", "bairro": "Iracema", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 79.70, "quartos": null, "vagas_garagem": 10 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise detalhada do imóvel, destacando os riscos e oportunidades associados à arrematação. Recomenda-se a realização de diligências adicionais para garantir que todas as informações estejam atualizadas e que o investimento seja viável.