Apartamento em Vila Andrade, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado no 16º pavimento do subcondomínio HÁRPIA, na Rua Dom Salomão Ferraz, Vila Andrade, São Paulo/SP. O lance inicial para a arrematação é de R$225.000,00. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial de investimento. No entanto, há riscos associados à situação jurídica do imóvel, incluindo débitos fiduciários e possíveis pendências não explicitamente listadas. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O valor de avaliação do imóvel para fins de público leilão é R$180.000,00, enquanto o lance inicial é R$225.000,00. Isso resulta em um deságio de R$45.000,00. - **Estimativa de Custos Ocultos:** O imóvel está sujeito a uma dívida fiduciária de R$190.824,50, que deve ser considerada no custo total do investimento. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A localização do imóvel na região de Santo Amaro, um bairro residencial de São Paulo, sugere um potencial para geração de renda através da locação. No entanto, a situação jurídica pode afetar a liquidez. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados:** - **Alienação Fiduciária:** Ativa, garantida pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) com valor de R$123.352,05. - **Consolidação da Propriedade:** A propriedade foi consolidada em nome da CEF, com dívida consolidada de R$190.824,50. - **Verificação de Integridade:** - Nenhuma intimação ou pendência jurídica não listada foi presumida. No entanto, a situação fiduciária e a consolidação da propriedade representam riscos significativos que devem ser verificados. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** - A localização no bairro residencial de Santo Amaro, com proximidade às ruas Alexandre Archipenko e Dom Salomão Ferraz, sugere um valor de mercado potencialmente maior. No entanto, a falta de informações sobre o estado físico do imóvel e a situação jurídica pode afetar essa estimativa. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação jurídica atual, incluindo quaisquer pendências não explicitamente listadas. - Consultar um especialista em direito imobiliário para avaliar os riscos associados à consolidação da propriedade e à alienação fiduciária. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "11.117-9", "cartorio": "PLINIO ANTONIO CHAGAS"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "RUA DOM SALOMAO FERRAZ,N. 4 Apto. 167 SUBCOND 1 BL 1 16 PAV, VILA ANDRADE, SAO PAULO/SP", "bairro": "Vila Andrade", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 42.130, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, destacando as oportunidades potenciais e os riscos associados à sua arrematação. A recomendação é de diligência adicional para garantir a integridade da situação jurídica e avaliar o estado físico do imóvel antes de tomar uma decisão final.