Apartamento em Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado na Rua Almerinda de Castro, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ, com uma avaliação de R$ 164.000,00 e lance inicial de R$ 84.792,62 em ambas as praças. A situação jurídica apresenta vários ônus, incluindo alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal (CEF) por dívidas pendentes. O deságio entre a avaliação e o lance inicial é significativo, indicando um potencial de compra abaixo do valor de mercado. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** A diferença entre a avaliação (R$ 164.000,00) e o lance inicial (R$ 84.792,62) é de R$ 79.207,38. - **Custos Ocultos:** O imóvel está sujeito a uma hipoteca ativa à CEF por R$ 84.300,00, com juros e prestações em aberto. Além disso, há um fundo de garantia que impede novas negociações com recursos do FGTS por pelo menos 3 anos. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** A localização no Campo Grande, uma área residencial tradicional de Rio de Janeiro, pode oferecer potencial para geração de renda através da locação. No entanto, a presença de ônus financeiros e jurídicos pode limitar imediatamente essa liquidez. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Alienação fiduciária à CEF por dívidas de R$84.300,00. - Fundo de garantia que impede novas negociações com recursos do FGTS por pelo menos 3 anos. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A última intimação ocorreu em 2024 e foi cancelada posteriormente. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, não é possível realizar uma avaliação física precisa. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** A localização no Campo Grande, área residencial tradicional de Rio de Janeiro, pode oferecer um valor agregado ao imóvel. No entanto, a presença de ônus financeiros pode afetar negativamente o preço de venda. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Investigar a situação atual das dívidas e hipoteca com a CEF. - Verificar se há possibilidade de quitar as dívidas ou negociar um novo financiamento. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "157776.2.0011686-59", "cartorio": null}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Almerinda de Castro, nº181, bloco 09, apto. 203", "bairro": "Campo Grande", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": null, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise detalhada baseada nos dados fornecidos, identificando riscos e oportunidades para a arrematação do imóvel. Recomenda-se uma diligência adicional antes de prosseguir com a compra.