Apartamento em Nucleo Residencial Alair Pires, Sao Goncalo/RJ

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel localizado em Rua Renascença, Bairro Brasilândia, São Gonçalo/RJ, apresenta uma avaliação de R$ 145.800,00 e um lance inicial de R$ 85.360,51. A situação jurídica do imóvel é complexa, com uma alienação fiduciária ativa em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) e uma série de notificações negativas relacionadas a dívidas vencidas. A classificação de risco para esta oportunidade é **Alto**. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação e o lance inicial é de R$ 60.439,49 (145.800,00 - 85.360,51). - **Estimativa de Custos Ocultos**: Os custos ocultos podem incluir taxas de registro, corretores e possíveis despesas legais. A estimativa total pode variar entre R$ 20.000,00 a R$ 30.000,00. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O imóvel está localizado em uma área residencial com potencial para geração de renda através da locação. No entanto, a liquidez pode ser afetada pela situação jurídica. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados**: - Alienação Fiduciária ativa em favor da Caixa Econômica Federal (CEF). - Notificações negativas relacionadas a dívidas vencidas. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica não listada foi presumida. A análise se baseou exclusivamente nos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização e Zoneamento**: A localização no Bairro Brasilândia de São Gonçalo/RJ, em uma área residencial, sugere um potencial valor agregado para o mercado imobiliário. No entanto, a situação jurídica pode afetar negativamente o preço de venda. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Consultar um advogado especializado em direito imobiliário para entender completamente a situação jurídica e os custos associados à alienação fiduciária. - Verificar se há possibilidades de quitação ou refinanciamento da dívida com a CEF. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "37096", "cartorio": "São Gonçalo 02º Ofício de Justiça-RJ"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Renascença, Bloco DA, AP. 101", "bairro": "Brasilândia", "cidade": "São Gonçalo", "estado": "RJ", "area_m2": null, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma visão detalhada da situação do imóvel, destacando os riscos e potenciais oportunidades associados à sua aquisição. Recomenda-se uma diligência adicional para garantir que todas as informações estejam corretas e para avaliar melhor o estado físico do imóvel antes de tomar qualquer decisão.