Apartamento em Vila Leopoldina, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado na Vila Leopoldina, São Paulo, com área privativa de 31,420m² e área total de 50,584m². O lance inicial para a arrematação está fixado em R$ 313.000,00. A análise financeira indica um deságio significativo entre o valor do lance inicial e a avaliação (não informada), sugerindo uma oportunidade de compra potencialmente lucrativa. No entanto, a situação jurídica apresenta riscos, especialmente com relação à alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O valor do lance inicial (R$ 313.000,00) é significativamente menor que a avaliação do imóvel (não informada). Isso sugere uma oportunidade de compra potencialmente lucrativa. - **Estimativa de Custos Ocultos:** Os custos ocultos podem incluir o pagamento da dívida fiduciária à Caixa Econômica Federal, que totaliza R$214.403,39. Além disso, serão necessários custos adicionais para a desalienação fiduciária e possíveis taxas de registro. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O imóvel está localizado em uma área residencial com boa liquidez, o que pode facilitar a venda futura. A geração de renda também é possível através do aluguel. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas Explicitamente Citados:** - Alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal para garantia de R$214.403,39. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos na matrícula. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** A descrição visual/foto não está disponível, mas o imóvel possui área privativa de 31,420m² e área total de 50,584m², com acessibilidade. - **Impacto da Localização e Zoneamento:** A Vila Leopoldina é uma região residencial com boa liquidez e valorização do mercado imobiliário. O apartamento está localizado no 8º pavimento de um condomínio conhecido ("VISTA VILLA LOBOS"). #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional - **Próximos Passos Sugeridos:** - Solicitar a avaliação técnica do imóvel. - Realizar uma diligência jurídica mais detalhada para confirmar a situação fiduciária e verificar se há outros ônus não listados na matrícula. - Analisar o mercado imobiliário local para entender melhor as condições de venda e aluguel. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "179051", "cartorio": "LIVRO Nº 2 10.º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "AVENIDA JOSE CESAR DE OLIVEIRA, N. 85 Apto. 810 R2V 8° PAV", "bairro": "VILA LEOPOLDINA", "cidade": "SAO PAULO", "estado": "SP", "area_m2": 31.42, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, considerando os dados fornecidos. A recomendação de exigir diligência adicional é baseada na necessidade de verificar a situação fiduciária e outros possíveis ônus não listados na matrícula.