Apartamento em Citta Vida Bela, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise para Leilão de Imóveis #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento localizado no distrito de Guaianazes, com uma área total de 85,44m². A avaliação do imóvel é de R$199.065,87 e o lance inicial para a arrematação é de R$120.318,10. O imóvel está gravado com uma alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) por uma dívida de R$58.558,93 e possui um débito pendente de R$6.775,34. A classificação de risco é **Alto**, principalmente devido à presença de gravames e débitos pendentes. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: O deságio entre o valor de avaliação e o lance inicial é de R$78.747,77 (R$199.065,87 - R$120.318,10). - **Estimativa de Custos Ocultos**: Os custos ocultos incluem a dívida pendente com a CEF e o débito de R$6.775,34. Além disso, pode haver custos adicionais relacionados à despenhada do imóvel. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O potencial de liquidez é moderado, pois o lance inicial está significativamente abaixo da avaliação. No entanto, a presença de gravames pode limitar a rapidez com que o imóvel possa ser vendido. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus/Gravames/Dívidas Explicitamente Citados**: - Alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) por uma dívida de R$58.558,93. - Débito pendente de R$6.775,34. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: Sem descrição visual disponível, não é possível fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização e Zoneamento**: O distrito de Guaianazes está localizado em uma área residencial com boa proximidade a infraestruturas urbanas. No entanto, o valor do bem pode ser influenciado pela presença de gravames. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: (X) Exige Diligência Adicional. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação atual dos gravames e débitos pendentes. - Consultar o IPTU e outras obrigações fiscais. - Analisar a demanda no mercado imobiliário da região. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "174724", "cartorio": null}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Cruz do Espírito Santo nº 854, Bloco 1º, Apartamento 04", "bairro": "Guaianazes", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 85.44, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": true, "credor": "Joel Aparecido Xavier"}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Alto", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` Este relatório fornece uma análise técnica e comercial detalhada do imóvel, levando em consideração os dados fornecidos. A recomendação final é que se exija diligência adicional antes de decidir sobre a arrematação.