Apartamento em Bras de Pina, Rio de Janeiro/RJ

### **Relatório Técnico e Comercial de Leilão de Imóveis** --- #### **1. Resumo Executivo** O imóvel localizado em Rua Camaquã, 198 - Bloco 02 - Apto 403, no bairro de Braz de Pina, Rio de Janeiro/RJ, apresenta uma avaliação de R$ 151.185,15 e um lance inicial de R$ 92.294,42 em ambas as praiças. A análise indica que o deságio entre a avaliação e o lance inicial é significativo, sugerindo potencial para arrematação abaixo do valor de mercado. No entanto, a situação jurídica apresenta riscos significativos devido à hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal. **Classificação de Risco:** Médio --- #### **2. Análise Financeira e Comercial** - **Deságio:** - Valor de Avaliação: R$ 151.185,15 - Lance Inicial: R$ 92.294,42 - Deságio: R$ 58.890,73 (39% abaixo da avaliação) - **Estimativa de Custos Ocultos:** - Baseados nos débitos informados: - Hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal: R$ 43.294,08 - Imposto de Transmissão (ITBI): Isento no último registro disponível - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** - O imóvel está localizado em um bairro residencial (Braz de Pina), o que sugere potencial para geração de renda através da locação. No entanto, a hipoteca ativa pode limitar as opções de financiamento ou refinanciamento. --- #### **3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica** - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal: R$ 43.294,08 - Intimações múltiplas para purga de mora (última intimação em 17/04/2024) - Consolidação da propriedade na Caixa Econômica Federal: 06/01/2026 - **Verificação de Integridade:** - Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A hipoteca ativa é a única obrigação financeira explicitamente mencionada. --- #### **4. Avaliação Física e Mercadológica** - **Análise do Estado do Imóvel:** - Sem descrição visual disponível, não se pode fazer uma avaliação precisa do estado físico do imóvel. No entanto, o histórico de negociações sugere que o imóvel tem sido negociado por valores significativamente abaixo da avaliação. - **Impacto da Localização e do Tipo de Zoneamento:** - O bairro de Braz de Pina é residencial e bem localizado, o que pode aumentar o valor do imóvel. No entanto, a hipoteca ativa pode limitar sua liquidez. --- #### **5. Veredito do Consultor** - **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional - Justificativa: A situação jurídica apresenta riscos significativos devido à hipoteca ativa na Caixa Econômica Federal, o que pode limitar as opções de financiamento ou refinanciamento. - **Próximos Passos Sugeridos:** - Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. - Verificar a situação atual da hipoteca e possíveis negociações com a Caixa Econômica Federal. - Consultar especialistas em direito imobiliário para avaliar a viabilidade de arrematação. --- #### **6. Dados Extraídos (JSON)** ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "156205", "cartorio": "8º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Camaquã, 198 - Bloco 02 - Apto 403", "bairro": "Braz de Pina", "cidade": "Rio de Janeiro", "estado": "RJ", "area_m2": 45.0, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": false, "credor": null}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ``` --- Este relatório fornece uma análise detalhada do imóvel, considerando aspectos financeiros, jurídicos e mercadológicos. A recomendação de diligência adicional visa garantir que todos os riscos sejam adequadamente avaliados antes de qualquer decisão de arrematação.