Apartamento em Vila Formosa, Sao Paulo/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento situado no 79º andar do Edifício Panorâmico, na Vila Formosa, São Paulo, com uma área útil de 133,50 m² e uma avaliação de R$ 1.250.000,00. O lance inicial para a arrematação é de R$ 796.642,88. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial de compra. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta riscos, especialmente com relação à alienação fiduciária na Caixa Econômica Federal. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O deságio entre o valor de avaliação (R$ 1.250.000,00) e o lance inicial (R$ 796.642,88) é de R$ 453.357,12. - **Custos Ocultos:** Os custos ocultos podem incluir taxas de registro, corretores, e possíveis despesas legais. Estes não foram explicitamente mencionados nos dados fornecidos, mas são geralmente estimados em cerca de 5% do valor da transação. - **Potencial de Liquidez:** O imóvel está localizado na Vila Formosa, uma região com alta demanda e liquidez. No entanto, a alienação fiduciária pode limitar a rapidez com que o imóvel possa ser vendido. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus:** O imóvel está sujeito à alienação fiduciária na Caixa Econômica Federal, com um valor de R$ 1.068.000,00 a ser pago em 420 meses. - **Verificação de Integridade:** Não foram identificadas intimações ou pendências jurídicas não listadas nos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** A descrição visual/foto não está disponível, mas o imóvel é um apartamento de alto andar com uma área útil significativa. - **Impacto da Localização:** A Vila Formosa é uma região de alta demanda e valorização imobiliária em São Paulo. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional **Próximos Passos Sugeridos:** 1. Realizar uma avaliação física mais detalhada do imóvel. 2. Solicitar um relatório técnico de engenharia para confirmar a estrutura e estado do apartamento. 3. Verificar se há outros ônus ou pendências não mencionados nos dados fornecidos. ### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "113779.2.0116927-02", "cartorio": "9º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "rua Lamberra, número 90", "bairro": "VILA FORMOSA", "cidade": "São Paulo", "estado": "SP", "area_m2": 133.5042, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "CAIXA ECONÔMICA FEDERAL"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```