Apartamento em Vila Cristina, Ferraz de Vasconcelos/SP

### Relatório de Análise do Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção no Condomínio Residencial Altos da Bela Vista, localizado na Vila Cristina, Ferraz de Vasconcelos/SP. A avaliação do imóvel é de R$210.000,00 e o lance inicial para a arrematação é de R$126.926,84. O risco associado à oportunidade é classificado como **Médio**. #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio**: A diferença entre o valor de avaliação (R$210.000,00) e o lance inicial (R$126.926,84) é de R$83.073,16. - **Custos Ocultos**: O imóvel está alugado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal por um valor de R$105.500,00, com uma garantia fiduciária de R$145.000,00. Além disso, há débitos relacionados ao financiamento do imóvel. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda**: O apartamento está em construção e não gera renda atualmente. A liquidez pode ser afetada pela necessidade de espera até a conclusão da obra. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus, Gravames ou Dívidas**: - Alienação Fiduciária à Caixa Econômica Federal (CEF) com garantia fiduciária de R$145.000,00. - Financiamento no valor de R$87.713,00. - **Verificação de Integridade**: Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel**: O imóvel está em construção, o que pode afetar a velocidade de venda após sua conclusão. - **Impacto da Localização**: A Vila Cristina é uma região urbana com boa infraestrutura, mas o fato de estar em construção pode limitar a liquidez imediata. #### 5. Veredito do Consultor - **Recomendação Final**: ( ) Recomendado para Arrematação | (X) Exige Diligência Adicional | ( ) Descartar. - **Próximos Passos Sugeridos**: - Realizar uma avaliação mais detalhada da obra em construção e do prazo de conclusão. - Verificar a situação atual dos débitos e garantias fiduciárias. - Analisar o mercado local para entender a demanda por apartamentos nessa fase de construção. #### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "M.78.538", "cartorio": "Poá, Comarca de Poá - Estado de São Paulo"}, "imovel": { "tipo": "Apartamento em construção", "endereco": "Avenida dos Autonomistas, nº 900, esquina com a Rua Luiz Ramalho, Vila Cristina", "bairro": "Vila Cristina", "cidade": "Ferraz de Vasconcelos", "estado": "SP", "area_m2": 54.560, "quartos": null, "vagas_garagem": 1 }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": null}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```