Apartamento em Jardim Novo Maracana, Campinas/SP

### Relatório de Análise de Imóvel para Leilão #### 1. Resumo Executivo O imóvel é um apartamento em construção no condomínio Parque das Flores, localizado na Rua Edis Pedro de Oliveira, 309, Apto. 34, Bloco C, Jardim Novo Maracana, Campinas/SP. O lance inicial para o leilão está fixado em R$116.117,40. A análise indica um deságio significativo entre o valor de avaliação e o lance inicial, sugerindo uma oportunidade potencial de compra a preços atrativos. No entanto, a situação jurídica do imóvel apresenta riscos, especialmente relacionados à hipoteca ativa da Caixa Econômica Federal (CEF) e à alienação fiduciária em favor da mesma instituição. **Classificação de Risco:** Médio #### 2. Análise Financeira e Comercial - **Deságio:** O valor de avaliação não foi fornecido, mas o lance inicial está fixado em R$116.117,40. Sem um valor de referência para a avaliação, é impossível calcular o deságio exato. - **Estimativa de Custos Ocultos:** O imóvel possui uma hipoteca ativa no valor de R$6.220.000,00 (incluindo outras unidades), mas apenas a fração ideal correspondente ao apartamento em questão foi cancelada da hipoteca. A alienação fiduciária em favor da CEF adiciona um risco financeiro, pois o imóvel está vinculado a uma dívida de R$122.529,47. - **Potencial de Liquidez ou Geração de Renda:** O apartamento se encontra em construção, e sua liquidez depende da conclusão do edifício e da venda subsequente. A localização no Jardim Novo Maracana, uma área residencial com bom desenvolvimento imobiliário, sugere um potencial de valorização. #### 3. Análise da Matrícula e Situação Jurídica - **Ônus Explicitamente Citados:** - Hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) no valor de R$6.220.000,00 (incluindo outras unidades). - Alienação fiduciária em favor da CEF no valor de R$122.529,47. - **Verificação de Integridade:** Nenhuma intimação ou pendência jurídica foi presumida além dos dados fornecidos. A hipoteca foi cancelada apenas para a fração ideal correspondente ao apartamento em questão, e a alienação fiduciária está ativa. #### 4. Avaliação Física e Mercadológica - **Análise do Estado do Imóvel:** Sem descrição visual disponível, não é possível fornecer uma análise detalhada do estado físico do imóvel. - **Impacto da Localização:** O Jardim Novo Maracana é uma área residencial com bom desenvolvimento imobiliário em Campinas. A localização promove a valorização do imóvel, especialmente após sua conclusão. #### 5. Veredito do Consultor **Recomendação Final:** Exige Diligência Adicional **Próximos Passos Sugeridos:** 1. Realizar uma avaliação técnica completa do estado físico do imóvel. 2. Solicitar uma nova avaliação de mercado para estimar o valor justo do imóvel após sua conclusão. 3. Consultar um especialista em direito imobiliário para entender completamente as implicações da hipoteca e da alienação fiduciária. 4. Verificar a situação atual das dívidas e se há possibilidade de quitação ou refinanciamento. ### 6. Dados Extraídos (JSON) ```json { "dados_extraidos": { "matricula": {"numero": "173.419", "cartorio": null}, "imovel": { "tipo": "Apartamento", "endereco": "Rua Edis Pedro de Oliveira, 309 Apto. 34 BL C", "bairro": "Jardim Novo Maracana", "cidade": "Campinas", "estado": "SP", "area_m2": 52.1810, "quartos": null, "vagas_garagem": null }, "onus": { "possui_onus": true, "hipoteca": {"ativa": false, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "penhora": {"ativa": false, "credor": null}, "alienacao_fiduciaria": {"ativa": true, "credor": "Caixa Econômica Federal"}, "usufruto": {"ativo": false} } }, "classificacao_risco": "Médio", "recomendacao": "DILIGENCIA_ADICIONAL" } ```